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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
    Jahressperrfrist einhalten Danach ist frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung eine neue Mieterhöhung möglich Die Kappungsgrenze bestimmt zusätzlich dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf Voraussetzung ist aber dass die neue Miete hierdurch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete klettert Begründet werden muss eine Mieterhöhung entweder mit einem Mietspiegel einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen Mieterhöhung in Textform Für Mieterhöhungen zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete reicht Textform aus Das bedeutet die formellen Anforderungen gegenüber der Schriftform sind niedriger Die eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich Es reicht aus wenn die Erklärung lesbar die Person des Absenders angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist Stammt die Mieterhöhung in Textform von einer juristischen Person GmbH oder Aktiengesellschaft ist es nicht erforderlich den für die Gesellschaft tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu nennen Es genügt die Angabe des Namens der juristischen Person BGH VIII ZR 72 14 Letztlich diene die Textform der Erleichterung des Rechtsverkehrs Die würde in ihr Gegenteil verkehrt wenn die Person die gehandelt hat namentlich aufgeführt und noch eine eigenhändig unterschriebene Vollmacht für sie vorgelegt werden müsste Mieterhöhung Vermieter darf Miete für tatsächlich genutzten Anbau fordern Ursprünglich hatte der Mieter eine 56 00 qm große Wohnung gemietet Durch den Wiederaufbau eines Anbaus wurde die aus zwei Zimmern Küche und Bad bestehende Wohnung um ein Zimmer nebst Loggia 29 25 qm vergrößert Im Vorfeld hatten die Vertragsparteien vereinbart dass der Mieter den Anbau duldet Nach Fertigstellung des Anbaus forderte der Vermieter eine zusätzliche Miete für den Anbau von monatlich 307 13 Euro Der Mieter der den Anbau zwischenzeitlich nutzt weigerte sich zu zahlen Es gebe keine Vereinbarung hinsichtlich der Vergrößerung der Mietfläche oder zur Zahlung einer entsprechenden Miete Während das Landgericht Köln dem Mieter noch Recht gab entschied der Bundesgerichtshof der Mieter muss zahlen Entscheidend sei dass er den Anbau nutzt Mit der Nutzung des Anbaus hat der Mieter das Angebot des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer entsprechenden Miete konkludent angenommen Entscheidend sei das tatsächliche Nutzungsverhalten des Mieters BGH VIII ZR 298 13 Mieterhöhung Beweis der Ortsüblichkeit Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden Der Vermieter kann seine Forderung nach mehr Miete mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens von mindestens drei Vergleichswohnungen oder eines Mietspiegels begründen Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen muss in einem Gerichtsverfahren der Vermieter die Ortsüblichkeit seiner Mietforderung nachweisen Der Bundesgerichtshof BGH VIII ZR 346 12 stellte jetzt fest dass vom Vermieter benannte sechs Vergleichswohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage darstellen um vor Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen Auch wenn stattdessen ein Sachverständigengutachten eingeholt wird muss das Gericht berücksichtigen dass in den Fällen in denen ein qualifizierter Mietspiegel für das betroffene Wohngebiet vorliegt diesem eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten zukommt Mieterhöhung bei Substandard Wohnung Der Vermieter kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch mit einem Sachverständigengutachten begründen das umfangreiche Investitionen des Mieters nicht berücksichtigt Formal ist ein derartiges Mieterhöhungsverlangen in Ordnung der Mieter kann die Berechtigung des Vermieters zur Mieterhöhung überprüfen Ob wie und in welchem Umfang die Mieterinvestitionen zu berücksichtigen sind ist eine Frage der Begründetheit der Mieterhöhung also die Frage ob der Umfang der Mieterhöhung berechtigt ist Hier gilt Soweit nicht anders vereinbart dürfen Ausstattungen die der Mieter selbst geschaffen hat nicht für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden Bei einer Substandard Wohnung wie hier kann der Sachverständige dann von der schlechtesten Ausstattungsklasse des Mietspiegels ausgehen und hiervon mit Rücksicht auf die noch schlechtere vom Vermieter angebotene Ausstattung noch Abschläge machen Die Mieter können aber nicht argumentieren es könne überhaupt keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden weil es keine Vergleichsobjekte mit ähnlich schlechter Ausstattung gibt BGH VIII ZR 220 13 Mieterhöhung durch Hausverwaltung Gibt eine Hausverwaltung die nicht selbst Vermieter ist im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab ist aus den Umständen regelmäßig zu entnehmen dass sie im Namen des Vermieters handelt Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof BGH VIII ZR 231 13 und BGH VIII ZR 282 13 Die Mieter hatten argumentiert aus dem Mieterhöhungsschreiben der Hausverwaltung ginge nicht hervor dass die Hausverwaltung im Namen des Vermieters handeln wollte Muss es auch nicht so der Bundesgerichtshof Es spielt keine Rolle ob die Mieterhöhung ausdrücklich im Namen des vertretenden Vermieters erfolgt oder ob die Umstände ergeben dass sie in seinem Namen erfolgt Die Stellvertretung muss nicht ausdrücklich offengelegt werden und der Vermieter muss nicht namentlich benannt werden Mieterhöhungsbegründung mit Mietspiegel nicht mit Sachverständigengutachten Auch Mieterhöhungen in Zechensiedlungen oder Soldatensiedlungen können mit Hilfe des lokalen Mietspiegels begründet werden Ein Sachverständigengutachten das nur Wohnungen in einer dieser Siedlungen berücksichtigt ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen ungeeignet BGH VIII ZR 263 12 und BGH VIII ZR 354 121 Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet wenn sie nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtigen die im Eigentum ein des desselben Vermieters stehen Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtige Deshalb ist regelmäßig auf den lokalen Mietspiegel zurückzugreifen Sieht der Mietspiegel neben den üblichen Mietspiegelspannen auch noch einen so genannten Einfamilienhauszuschlag vor kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch oberhalb der ausgewiesenen Mietspiegelspannen festgesetzt werden Mieterhöhung Anforderungen an Mieterhöhungsbegründung mit Vergleichswohnungen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete können begründet werden mit Mietspiegeln oder einem Sachverständigengutachten oder mindestens 3 Vergleichswohnungen Bei der Frage welche Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen gestellt werden müssen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen Eine Übereinstimmung oder gar Identität in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen ist nicht erforderlich entschied der Bundesgerichtshof BGH VIII ZR 216 13 Mit dem Mieterhöhungsschreiben und der Berufung auf 3 Vergleichswohnungen soll der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen Dagegen dient die Angabe von Vergleichswohnungen nicht dazu den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen Zur Begründung der Mieterhöhung hatte der Vermieter hier bei einer Mietwohnung die im 2 Obergeschoss lag und 178 qm groß war und darüber

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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
    Mietratgeber Y Mietratgeber Z Schnee und Eis Rauchen Parabolantenne Ein im Mietvertrag enthaltenes formularmäßiges ausnahmsloses Verbot der Anbringung von Parabolantennen ist unwirksam da es Mietparteien ausländischer Herkunft unangemessen benachteiligt AG Hamburg 40a C76 13 Parabolantenne an einem Sonnenschirmständer erlaubt Der Mieter darf auf seinem Balkon eine Parabolantenne an einem Sonnenschirmständer anbringen entschied das Amtsgericht Hamburg Bergedorf 409 C 169 12 Hier hatte der Mieter auf seinem Balkon in den Betonfuß wie er für bewegliche Sonnenschirme verwendet wird eine Stange eingelassen an die er eine Parabolantenne montierte Zwar war die Konstruktion von der Straße aus zu sehen sie war aber nach Ansicht des Amtsgerichts nicht vertragswidrig sondern vom Mietgebrauch des Mieters gedeckt Sie sei in ihrer optischen Wahrnehmung mit einem erlaubten Sonnenschirm vergleichbar Da außerdem eine Gefährdung des Mietobjekts oder eine Beschädigung nicht vorlag konnte der Vermieter keine Entfernung der Parabolantenne fordern Photovoltaikanlage Blendungen durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohnhauses sind vom Nachbarn grundsätzlich nur dann zu dulden wenn die Beeinträchtigungen für ihn unwesentlich sind Ein Hauseigentümer ist verpflichtet dafür zu sorgen dass von der Solaranlage auf dem Dach seines Hauses keine unzumutbaren Blendwirkungen für Nachbarwohnungen ausgehen Hier waren auf dem östlichen Hausdach Solarpanele montiert die in der Zeit

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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
    13 5 Rauchen auf dem Balkon kann beschränkt werden Rauchen auf dem Balkon ist nicht länger uneingeschränkt erlaubt Mieter die sich durch einen auf dem Balkon rauchenden Nachbarn gestört fühlen können für konkrete Zeitabschnitte einen Rauchstopp fordern haben Anspruch auf rauchfreie Zeiten Damit regelt der Bundesgerichtshof das Verhältnis Raucher Nichtraucher völlig neu BGH V ZR 110 14 Der Bundesgerichtshof erklärte nichtrauchende Nachbarn könnten grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegenüber rauchenden Nachbarn geltend machen Voraussetzung sei dass die mit dem Tabakrauch einhergehenden Beeinträchtigungen objektiv als wesentliche Beeinträchtigungen zu werden seien Bei nur unwesentlichen Geruchsbelästigungen kämen Abwehransprüche nur in Betracht wenn Gesundheitsgefahren für die nichtrauchenden Nachbarn drohten Bei einem Rauchen im Freien sei das eher unwahrscheinlich und müsse konkret nachgewiesen werden Aber auch bei einer wesentlichen Beeinträchtigung durch den rauchenden Nachbarn kann das Rauchen nicht uneingeschränkt verboten werden Stattdessen muss eine Regelung nach Zeitabschnitten gefunden werden Für den Nichtraucher müssen also Zeiten festgelegt werden in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt nutzen kann und für den Raucher müssen Zeiten festgelegt werden in denen er auf dem Balkon rauchen darf Rollläden Mieter haben das Recht auch nach 22 00 Uhr die Rollläden ihrer Wohnung herunter zu lassen Das gilt selbst dann wenn sich ein Nachbar durch

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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
    übergeben wurde BGH VIII ZR 205 11 Der Bundesgerichtshof betonte dass eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung Geltung beanspruch und dem Mieter auch dann noch einen gewissen Spielraum lässt Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist hier aber davon auszugehen dass die Klausel auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit gelten sollte Weiße Anstriche während der Mietzeit schränken die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in unzulässiger Weise ein und außerdem ist kein Interesse des Vermieters an einer derartigen Farbvorgabe erkennbar Schönheitsreparaturen Unwirksame Quotenklausel Nach der so genannten Quotenklausel in Mietverträgen müssen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen wenn sie vor Ablauf der normalen Renovierungsfristen ausziehen In vielen Mietverträgen ist formuliert dass der Mieter dann nach einem Jahr 20 Prozent nach zwei Jahren 40 Prozent usw der Renovierungskosten zahlen soll und Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts Das aber ist unwirksam entschied der Bundesgerichtshof BGH VIII ZR 285 12 Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen Die Klausel kann dahingehend verstanden werden dass dem Kostenvorschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung zukommt Man könnte daran denken dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlags zu machen Und bei dieser Formulierung kommt kein Mieter auf die Idee einen alternativen Kostenvoranschlag zu fordern oder selbst einen beizubringen Schönheitsreparaturklausel Ausführungsart unwirksam Eine Klausel im Mietvertrag nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf ist unwirksam BGH VIII ZR 237 11 Die Karlsruher Richter bestätigen damit ihre frühere Rechtsprechung wonach Klauseln die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten immer unwirksam sind weil sie ihn in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken BGH VIII ZR 199 06 Daran ändert sich auch nichts wenn in der leicht geänderten Vertragsklausel die Zustimmung nur für erhebliche Abweichungen vorgesehen ist Bei der mieterfeindlichsten Auslegung der Vertragsklausel müsste der Vermieter zustimmen wenn der Mieter während der Mietzeit eine erhebliche Abweichung des Farbtons des Wandanstrichs wählen würde Das ist unwirksam Schönheitsreparaturen Die in 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustiz ministeriums aus dem Jahr 1976 enthaltene Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist Ansonsten müsste der Mieter auch Gebrauchsspuren beseitigen bzw für die Beseitigung von Gebrauchsspuren Kosten übernehmen die nicht auf seinen Mietgebrauch also seine Wohnungsnutzung zurückzuführen sind Der Mieter darf aber nicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet werden die nicht er sondern ein Vormieter verursacht hat LG Heilbronn 2 S 63 13 Schönheitsreparaturen Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung geändert und Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen neu geregelt Auf Mieter die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind können keine Renovierungsverpflichtungen per Mietvertrag abgewälzt werden Außerdem erklärte der Bundesgerichtshof dass die so genannte Quotenklausel nach der Mieter verpflichtet werden sollen anteilige Renovierungskosten zu zahlen immer unwirksam ist Unrenovierte Wohnung angemietet BGH VIII ZR 185 14 Bisher galt Egal ob

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  • Mieterverein Weinheim - Mietratgeber
    Möglichkeit haben sich schon früh morgens eine Tageszeitung zustellen zu lassen Der Vermieter darf dies nicht erschweren oder gar verhindern Er muss einem Zeitungsboten den Zugang zum Haus gestatten Er darf nicht verbieten dass der Zeitungsbote die Zeitung bis zur Wohnungstür des Mieters bringt oder in den Briefkasten des Mieters einwirft Das gilt für die bei Tageszeitungen üblichen Zustellzeiten vor 6 00 Uhr morgens Ggf muss er dem Zeitungsboten zum Beispiel über den Verlag einen Haustürschlüssel übergeben Teppichboden Ist der Vermieter verpflichtet die mitvermieteten Teppichböden auszutauschen hat er den Mietern zuvor mitzuteilen welche Qualität und Farbe die neuen Teppichböden haben sollen Der Vermieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten und bei Bedarf einen gleichartigen Teppich verlegen lassen Falls dies nicht mehr möglich ist weil vergleichbare Produkte nicht mehr zu erlangen sind oder sich nicht bewährt haben dann muss der Vermieter mitteilen welcher Art der Ersatz hinsichtlich Material und Farbe ist Dabei hat er berechtigten Ansprüchen des Mieters in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art Rechnung zu tragen LG Berlin 65 S 190 12 Trocknungsgeräte Müssen zur Entfeuchtung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden ist eine Mietminderung berechtigt Ist die Wohnungsnutzung nicht mehr zumutbar kommt

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