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  • 2014 Mieter Zeitung 2013 MZ Regional Service Infos Rechtsschutzversicherung Betriebskostenspiegel Heizspiegel Partner Versicherungen Autovermietung Hotels Download Links Infos Bücher Broschüren Impressum Impressum Disclaimer Ihr Weg zu uns Kontaktformular A A A mieterbund Suche Eingaben löschen Sie befinden sich hier Startseite Mietrecht Überblick Heizkostenabrechnung BGH Urteile Mietrecht Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Heizkostenabrechnung Heizungs und Warmwasserkosten sind ebenfalls Nebenkosten Während die kalten Nebenkosten aber häufig vom Vermieter noch selbst abgerechnet werden werden Heizkostenabrechnungen in aller Regel von Wärmemessdienstfirmen erstellt Grund hierfür ist dass die Heizkostenverordnung zwingend die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung für alle Häuser vorschreibt die von zentralen Heizungs und Warmwasseranlagen versorgt werden Eine Ausnahme gibt es nur dann wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich ist wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können in Alters und Pflegeheimen Studenten und Lehrlingsheimen oder wenn im Haus eine besonders energiesparende Heizung zum Beispiel eine Solaranlage eingesetzt wird In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen In Zwei Familienhäusern in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist kann ebenfalls vereinbart werden die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig sondern nach Wohnfläche abzurechnen Ansonsten gilt immer die Heizkostenverordnung Danach muss der Vermieter mindestens 50 Prozent aber höchstens 70 Prozent der Heizungs und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilen Hierzu müssen alle Wohnungen oder Heizkörper mit so genannten Erfassungssystemen ausgestattet sein die dann einmal im Jahr abgelesen werden Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden auch bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach einem festem Maßstab im Regelfall nach der Wohnfläche verteilt Weitere Informationen in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes Die zweite Miete Viel Streit um Heizung und andere Nebenkosten Ihr Mieterverein vor

    Original URL path: http://www.mieterverein-minden.de/mietrecht/ueberblick/heizkostenabrechnung.html (2016-02-11)
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  • für Wohnungsmieter ist Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen Grundsätzlich nur dann wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann Das sind zum Beispiel folgende Fälle Eigenbedarf wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile erleidet Ausgeschlossen sind immer willkürliche Kündigungen Kündigungen um einen unliebsamen Mieter zu bestrafen Kündigungen weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung das heißt sogenannte Änderungskündigungen Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung darf er nicht von heute auf morgen kündigen er muß die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von 3 Jahren Die Bundesländer haben die Möglichkeit durch eine Verordnung Gemeinden zu bestimmen in denen die Kündigungssperrfrist bis zu 10 Jahre beträgt Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus darf der Vermieter die Räumung der Wohnung nicht auf eigene Faust veranlassen er muss vor Gericht auf Räumung klagen In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel Auch

    Original URL path: http://www.mieterverein-minden.de/mietrecht/ueberblick/kuendigungsschutz.html (2016-02-11)
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  • ist die Miete die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird Nach dem Gesetz hat der Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf einen Mietspiegel berufen oder auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen in denen heute schon soviel gezahlt werden muss wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen kann soweit sie von der Gemeinde selbst bzw von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird Seit September 2001 gibt es so genannte qualifizierte Mietspiegel Mietspiegel die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt worden sind und von der Gemeinde bzw den beiden Interessenverbänden Mieter und Vermieter gemeinsam anerkannt worden sind Sie haben einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen Tut er dies nicht begründet er das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter aber nicht einseitig anordnen es gilt das Zustimmungsverfahren Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt Der Mieter muss zustimmen wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind Jahressperrfrist heißt dass nach Einzug in die Wohnung bzw seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen Kappungsgrenze bedeutet dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen Seit dem 1 Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent ansenken Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der

    Original URL path: http://www.mieterverein-minden.de/mietrecht/ueberblick/mieterhoehung.html (2016-02-11)
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  • mieterbund Suche Eingaben löschen Sie befinden sich hier Startseite Mietrecht Überblick Mietkaution BGH Urteile Mietrecht Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Mietkaution Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen Allerdings darf im Mietvertrag eine derartige Mietsicherheit vereinbart werden Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden Es gibt jedoch eine absolute Obergrenze Mehr als drei Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung darf der Vermieter nie fordern Ausnahme Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen kann der Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit verlangen Am häufigsten ist die sogenannte Barkaution Hier übergibt oder überweist der Mieter an den Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag Er darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig Der Vermieter muss die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto Kautionskonto anlegen Andere Kautionsformen sind möglich müssen aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden Denkbar ist eine Bankbürgschaft die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem Kautionsbetrag das dem Vermieter dann verpfändet wird Nach Beendigung des Mietverhältnisses muß der Vermieter wenn er keine Ansprüche mehr

    Original URL path: http://www.mieterverein-minden.de/mietrecht/ueberblick/mietkaution.html (2016-02-11)
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  • für Mieterkündigungen von unbefristeten Mietverträgen unabhängig von der Wohndauer Soweit in alten Mietverträgen eine 14 tägige oder einmonatige Kündigungsfrist vereinbart wurde gilt diese weiter Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen muss der von beiden Seiten eingehalten werden Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen Das Kündigungsrecht kann auch durch einen so genannten Kündigungsverzicht oder ausschluss im Mietvertrag bis zu 4 Jahre lang ausgeschlossen sein Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter Sonderkündigungsrechte Ankündigung einer Modernisierung Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an kann der Mieter bis zum 30 Juni kündigen das Mietverhältnis endet dann am 31 Juli Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete Erhält der Mieter im März eine Mieterhöhung zum 1 Juni kann er spätestens bis zum 31 Mai kündigen Das Mietverhältnis endet dann zum 31 Juli Mieterhöhung nach Modernisierung Soll die Miete zum 1 Juni steigen kann der Mieter Ende Mai kündigen so dass das Mietverhältnis am 31 Juli endet Mieterhöhung bei Sozialwohnungen Soll die Miete zum 1 Juni angehoben werden kann der Mieter bis zum 3 Juni kündigen das Mietverhältnis endet dann zum 31 Juli Staffelmietvertrag Ein Staffelmietvertrag auch ein zeitlich befristeter kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden Tod des Mieters Der Ehegatte des Mieters der den Vertrag mit unterschrieben hat kann innerhalb eines Monats mit einer Frist von 3 Monaten kündigen Familienangehörige oder Ehegatten die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen Stirbt ein allein stehender Mieter können die Erben das Mietverhältnis nach einer Überlegungsfrist von 1 Monat mit einer Frist von 3 Monaten kündigen Untermiete Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen Es sei

    Original URL path: http://www.mieterverein-minden.de/mietrecht/ueberblick/mieterkuendigung.html (2016-02-11)
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  • Schriftliche Mietverträge sind die Regel Formularmietvertrag Vorgedruckte Vertragstexte die von Verlagen Haus und Grundbesitzervereinen oder Maklern herausgegeben werden Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden auf vielen Seiten aufgelistet Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die gesetzlichen Mieterrechte Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab sollte die Klausel immer zuerst vom Mieterverein überprüft werden Mit Hilfe von Formularmietverträgen können unbefristete Verträge Zeitmietverträge Staffel oder Indexmietverträge abgeschlossen werden Unbefristete Mietverträge Der normale Mietvertrag Er wird mündlich oder schriftlich meist als Formularmietvertrag abgeschlossen Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten Für Vermieter gelten Kündigungsfristen je nach Wohndauer zwischen 3 und 9 Monaten Will er kündigen braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund zum Beispiel Eigenbedarf Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist dass bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann dass insbesondere bei Einliegerwohnungen oder in Zwei Familienhäusern in denen der Vermieter mitwohnt geringer Kündigungsschutz besteht Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich Achtung Bei unbefristeten Mietverträgen kann das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen werden Zeitmietvertrag Schriftlicher Mietvertrag meist Formularmietvertrag in dem das Vertrags und Mietende von vornherein festgelegt wird Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen Ausnahme Fristlose Kündigung Heute gibt es praktisch nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden zum Beispiel dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder umfangreiche Umbau oder Abrissarbeiten vorgesehen sind so dass der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann oder dass die Wohnung als Dienstwohnung genutzt werden soll Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt Qualifizierte Zeitmietverträge müssen immer schriftlich vereinbart werden Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes Ist das

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  • Z Modernisierung Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch kann dies zu einer Mieterhöhung führen Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie Endenergie und Wasser erreicht wird Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden Dach und Kellerdecken Aber auch neue energiesparende Heizungs und Warmwasseranlagen gehören hierzu Seit dem 1 September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit Alle Modernisierungsmaßnahmen die der Vermieter durchführen will muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen Der Mieter muss erfahren welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind welchen vorraussichtlichen Umfang sie haben wann die Arbeiten vorraussichtlich beginnen wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen muss notfalls das Gericht entscheiden ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen Die Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein wenn die

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  • A A mieterbund Suche Eingaben löschen Sie befinden sich hier Startseite Mietrecht Überblick Nachmieter BGH Urteile Mietrecht Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Nachmieter Der Mieter der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will oder trotz eines Kündigungsverzichts oder ausschlusses das Mietverhältnis beenden will aber kein Sonderkündigungsrecht hat kann versuchen einen Nachmieter zu stellen Das ist zulässig wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist Das ist die Ausnahme Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen wenn es für ihn unzumutbar wäre noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden Das ist der Fall wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist einen Ortswechsel vorzunehmen wenn der Umzug ins Alters oder Pflegeheim notwendig wird wenn der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen kommt er aus seinem Mietvertrag aber nur heraus wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist Wichtigstes Kriterium hierfür ist dass der vorgeschlagene Nachmieter auch in der Lage ist die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist während der er prüfen und entscheiden kann ob der vorgeschlagene Nachmieter in Frage kommt Die Gerichte billigen ihm eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen Doch von dem Zeitpunkt an zu dem der vom Mieter angebotene Nachmieter bereit ist die Wohnung zu übernehmen wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei muss also auch keine Miete mehr zahlen Wichtig Kein Ausnahmefall der zur Nachmieterstellung berechtigt liegt vor wenn es dem Mieter lediglich darum geht in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln oder wenn

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