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  • Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Modernisierung Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch kann dies zu einer Mieterhöhung führen Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie Endenergie und Wasser erreicht wird Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden Dach und Kellerdecken Aber auch neue energiesparende Heizungs und Warmwasseranlagen gehören hierzu Seit dem 1 September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit Alle Modernisierungsmaßnahmen die der Vermieter durchführen will muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen Der Mieter muss erfahren welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind welchen vorraussichtlichen Umfang sie haben wann die Arbeiten vorraussichtlich beginnen wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen muss notfalls das Gericht entscheiden ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen Die

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  • Ihr Weg zu uns Kontaktformular A A A mieterbund Suche Eingaben löschen Sie befinden sich hier Startseite Mietrecht Überblick Nachmieter BGH Urteile Mietrecht Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Nachmieter Der Mieter der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will oder trotz eines Kündigungsverzichts oder ausschlusses das Mietverhältnis beenden will aber kein Sonderkündigungsrecht hat kann versuchen einen Nachmieter zu stellen Das ist zulässig wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist Das ist die Ausnahme Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen wenn es für ihn unzumutbar wäre noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden Das ist der Fall wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist einen Ortswechsel vorzunehmen wenn der Umzug ins Alters oder Pflegeheim notwendig wird wenn der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen kommt er aus seinem Mietvertrag aber nur heraus wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist Wichtigstes Kriterium hierfür ist dass der vorgeschlagene Nachmieter auch in der Lage ist die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist während der er prüfen und entscheiden kann ob der vorgeschlagene Nachmieter in Frage kommt Die Gerichte billigen ihm eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen Doch von dem Zeitpunkt an zu dem der vom Mieter angebotene Nachmieter bereit ist die Wohnung zu übernehmen wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei muss also auch keine Miete mehr zahlen Wichtig Kein Ausnahmefall der zur Nachmieterstellung berechtigt liegt vor wenn es dem Mieter lediglich darum geht in eine billigere oder

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  • dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung früher II Berechnungs verordnung dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden Grundsteuer Wird von der jeweiligen Kommune erhoben teilweise steht in Mietverträgen auch öffentliche Lasten des Grundstücks Wasserkosten Hierzu zählen das Wassergeld die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage Abwasser Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär oder Sickergrube Fahrstuhl Das sind Kosten des Betriebsstroms der Beaufsichtigung Bedienung Überwachung Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft Straßenreinigung Müllabfuhr Kosten die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt Hausreinigung Ungezieferbekämpfung Kosten zum Beispiel für eine Putzfrau die die Flure Treppen Keller Waschküche usw reinigt Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray Gartenpflege Sach und Personalkosten die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit Beleuchtung Stromkosten für Außenbeleuchtung Treppenhaus Waschküche Schornsteinreinigung Schornsteinfegerkosten Kehrgebühren und Kosten der Immissionsmessung Versicherungen Gebäudeversicherungen gegen Feuer Sturm und Wasserschäden Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude Öltank und Aufzug Hauswart Personalkosten für den Hausmeister der zum Beispiel Gartenpflege Schneebeseitigung Treppenhausreinigung usw übernimmt Gemeinschaftsantenne Breitbandkabel Bei der Antenne können Betriebs Strom und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden Beim Kabel kommt noch die monatliche an die Post zu zahlende Grundgebühr hinzu Anders wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel Service Gesellschaft geschlossen haben Einrichtungen für die Wäschepflege Kosten für die Waschküche zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner das heißt Strom Reinigung und Wartung der Geräte Vor dem Hinweis auf Broschüren des Deutschen Mieterbundes zu ergänzen Auch Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten Sie werden in aller Regel verbrauchsabhängig abgerechnet

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  • Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Reparaturen Mängel in der Mietwohnung oder am Haus die der Mieter angezeigt hat muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen Als Faustregel gilt Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung desto kürzer ist die Frist Weigert sich der Vermieter den Mangel zu beheben oder rührt er sich überhaupt nicht kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen In Notfällen wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist muss sofort gehandelt werden Das übliche Verfahren der Mängelanzeige würde dann viel zu lange dauern Ein Anruf beim Vermieter dem Hausmeister oder der Hausverwaltung reicht dann aus Sind Vermieter oder Verwalter in Notfällen nicht zu erreichen kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen Aber nur die notwendigen Kosten Kann zum Beispiel der undichte Heizkörper repariert werden darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen Auch per Mietvertrag kann die Pflicht des Vermieters Reparaturen durchzuführen und zu bezahlen nicht ins Gegenteil verkehrt werden Eine Ausnahme gibt es allenfalls für so genannte Kleinreparaturen Der Bundesgerichtshof hat zwischen 1989 und 1992 in drei Grundsatzentscheidungen zu diesem Thema abschließend Stellung genommen Der Mieter muss nur zahlen wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält Wirksam ist die Klausel nur wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist 150 Mark und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres 300 Mark bzw 8 Prozent der Jahresmiete und nur Reparaturen an Gegenständen erfasst werden die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen Außerdem darf der Mieter nur zur Bezahlung der Kleinreparatur per Mietvertrag verpflichtet werden nicht zur Durchführung der Arbeit oder zur Beauftragung der Handwerker Erfüllt die Kleinreparaturklausel nicht all diese Voraussetzungen ist sie unwirksam

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  • Startseite Mietrecht Überblick Sozialklausel BGH Urteile Mietrecht Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Sozialklausel Gestützt auf die Sozialklausel kann der Mieter auch einer an sich berechtigten Vermieterkündigung widersprechen wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde Die Sozialklausel ist keine Ausnahmeregelung im Gesetz sie ist vielmehr das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gesetz ausdrücklich Fehlender Ersatzwohnraum Hierauf kann sich der gekündigte Mieter berufen wenn er keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann wenn sie teurer ist nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist wie die bisherige Neben fehlendem Ersatzwohnraum kommen als Härtegründe noch in Betracht Hohes Alter Invalidität Gebrechlichkeit Schwangerschaft Kinder Schwierigkeiten bei Schul oder Kindergartenwechsel bevorstehendes Examen geringes Einkommen schwere Erkrankung oder lange Mietdauer Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Mieterwiderspruchs gegen die Kündigung So kommen zum Beispiel hohes Alter Krankheit lange Wohndauer und Schwierigkeiten eine Ersatzwohnung zu finden häufig zusammen Gerade für diese Mieter ist die Sozialklausel ein wichtiges Recht Können sich Mieter und Vermieter über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einigen muß das Gericht entscheiden Das kann anordnen dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt wird Voraussetzung ist daß die Härtegründe auf die sich der Mieter beruft schwerer wiegen als das Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses Als Faustregel gilt Droht durch die Kündigung und einen möglichen Umzug eine Gesundheitsbelastung oder gefährdung geht das Recht auf körperliche Unversehrtheit Mieterinteresse dem Vermieterinteresse auf freie und selbstbestimmte Lebensgestaltung immer vor Der Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muß schriftlich erklärt und eigenhändig unterschrieben werden Das Widerspruchsschreiben muß der Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist in Händen halten Allerdings gilt diese Zwei Monats

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  • von Miet in Eigentumswohnungen eröffnet sich die Möglichkeit das Mietshaus scheibchenweise oder wohnungsweise zu verkaufen was natürlich deutlich höhere Renditen verspricht als das Haus im Ganzen zu verkaufen Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht wenn er umwandeln will Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab Nach einer durchgeführten Umwandlung ändert sich zunächst für die Mieter nichts Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen die Wohnung zu verkaufen Der umgewandelte Mieter hat dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht Das bedeutet aber nicht dass der Mieter die umgewandelte Wohnung sofort zu dem Preis kaufen muss den ihm der Vermieter nennt Mieter haben das Recht so lange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten verkauft worden ist Erst wenn ein detaillierter notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird in dem natürlich auch der konkrete Kaufpreis stehen muss muss sich der Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung entscheiden ob er kaufen will Und zwar zu den Bedingungen die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind Der Mieter hat also das Recht in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzusteigen Der Mieter hat eine Überlegungszeit von zwei Monaten Will der Mieter die Wohnung nicht selber kaufen und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft tritt der in das bestehende Mietverhältnis ein Für den Mieter ändert sich zunächst einmal nichts Allerdings erhöht sich in der Praxis das Kündigungsrisiko für den Mieter da der Käufer die Eigentumswohnung möglicherweise nur gekauft hat um dort selber einzuziehen Mieter umgewandelter und verkaufter Wohnungen haben deshalb einen besonderen Kündigungsschutz Die Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung in derartigen Umwandlungsobjekten ist mindestens drei Jahre ausgeschlossen Die Frist beginnt zu laufen wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist Die Landesregierungen können und haben dies vielfach

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  • Infos Betriebskostenspiegel Rechtsschutzversicherung Heizspiegel Partner Versicherungen Autovermietung Hotels Download Links Infos Bücher Broschüren Impressum Impressum Disclaimer Ihr Weg zu uns Kontaktformular A A A mieterbund Suche Eingaben löschen Sie befinden sich hier Startseite Mietrecht Überblick Wohngeld BGH Urteile Mietrecht Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrechnung Kündigungsschutz Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Wohngeld Wohngeld zahlt der Staat an diejenigen die aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse allein nicht in der Lage sind eine angemessene Wohnung zu bezahlen Dabei spielt es keine Rolle ob die Wohnung in einem Neubau oder in einem Altbau liegt ob sie mit öffentlichen Mitteln gefördert oder freifinanziert ist Wohngeld kommt aber nicht automatisch ins Haus Voraussetzung ist ein Wohngeldantrag Beim Ausfüllen helfen Mietervereine oder die örtlichen Wohngeldstellen Ob und wie viel Wohngeld tatsächlich gezahlt wird hängt ab von der Familiengröße dem Familieneinkommen der Mietbelastung und dem Wohnort In speziellen Wohngeldtabellen kann dann die Höhe des Zuschusses abgelesen werden Familiengröße Hier zählen alle zum Haushalt gehörenden Familienmitglieder mit also Ehepartner Kinder Eltern Enkel oder Nichten und Neffen Familieneinkommen ab 1 1 2002 Hier müssen die Einnahmen aller Familienmitglieder errechnet werden Hierzu gehören Gehalt Weihnachts und Urlaubsgeld Renten und Arbeitslosengeld Abgezogen werden dürfen hiervon Freibeträge für Werbungskosten Kindergeld und bestimmte Unterhaltsverpflichtungen Schwerbehinderte Alleinerziehende ab 1 1 2002 haben zusätzliche Freibeträge genauso wie Kinder zwischen 16 und 24 Jahren Als allgemeine Freibeträge können Arbeitslose 6 Prozent Rentner 10 Prozent Beamte 20 Prozent und Arbeitnehmer 30 Prozent abziehen Mietbelastung Bei der Mietbelastung zählt alles mit was der Mieter für seine Wohnung zahlen muß also Miete und Nebenkosten bis auf die Heiz und Warmwasserkosten Zusätzlich müssen aber noch Mietobergrenzen berücksichtigt werden Diese Obergrenzen richten sich nach Alter und Ausstattung der Wohnung sowie nach einer Mietenstufe in der alle Städte und Kreise eingruppiert worden sind Wohngeld wird von den

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  • Mietminderung Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw reparieren Tut er das nicht kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete Bei schwersten Mängeln kann er sogar fristlos kündigen Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung Solange Wohnungsmängel vorliegen kann der Mieter die Miete kürzen das heißt er hat das Recht weniger Miete zu zahlen Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht Selbst Mängel die von Dritten hervorgerufen werden auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel die er möglicherweise gar nicht abstellen kann berechtigen den Mieter zur Minderung so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder unter Umständen Störungen die von einer benachbarten Baustelle ausgehen Entscheidend ist allein dass ein Mangel vorliegt der den Wohnwert der Wohnung mindert 100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war Sinkt der Wohnwert muss auch die Miete sinken Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat bei völlig unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mieter den Mangel schon bei Einzug in die Wohnung kannte oder er ihn hätte problemlos erkennen können Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen Hier geht man davon aus dass bei Vertragsabschluss Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben Wichtig Der Mieter muss seinen Vermieter immer darüber informieren wenn ein Mangel vorliegt Er ist zur Mitteilung verpflichtet Hat er dies getan schadet es seinem Recht auf Mietminderung auch nicht wenn er einige Monate lang trotz Mängel und trotz Mängelanzeige anstandslos

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