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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Mietvertrag
    auch keine Nebenkosten zahlen Nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter aber auch weil die Gefahr besteht dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht was alles mündlich vereinbart ist sind mündliche Mietverträge die Ausnahme Schriftliche Mietverträge sind die Regel Formularmietvertrag Vorgedruckte Vertragstexte die von Verlagen Haus und Grundbesitzervereinen oder Maklern herausgegeben werden Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden auf vielen Seiten aufgelistet Viele Vertragsklauseln sind überflüssig oder verschlechtern die gesetzlichen Mieterrechte Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab sollte die Klausel immer zuerst vom Mieterverein überprüft werden Mit Hilfe von Formularmietverträgen können unbefristete Verträge Zeitmietverträge Staffel oder Indexmietverträge abgeschlossen werden Unbefristete Mietverträge Der normale Mietvertrag Er wird mündlich oder schriftlich meist als Formularmietvertrag abgeschlossen Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten Für Vermieter gelten Kündigungsfristen je nach Wohndauer zwischen 3 und 9 Monaten Will er kündigen braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund zum Beispiel Eigenbedarf Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist dass bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann dass insbesondere bei Einliegerwohnungen oder in Zwei Familienhäusern in denen der Vermieter mitwohnt geringer Kündigungsschutz besteht Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich Achtung Bei unbefristeten Mietverträgen kann das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen werden Zeitmietvertrag Schriftlicher Mietvertrag meist Formularmietvertrag in dem das Vertrags und Mietende von vornherein festgelegt wird Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen Ausnahme Fristlose Kündigung Heute gibt es praktisch nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden zum Beispiel dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder umfangreiche Umbau oder Abrissarbeiten vorgesehen sind so dass der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann oder dass die Wohnung

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Modernisierung
    Schönheitsreparat Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Modernisierung Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch kann dies zu einer Mieterhöhung führen Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser erreicht wird Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden Dach und Kellerdecken Aber auch neue energiesparende Heizungs und Warmwasseranlagen gehören hierzu Seit dem 1 September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit Alle Modernisierungsmaßnahmen die der Vermieter durchführen will muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen Der Mieter muss erfahren welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind welchen vorraussichtlichen Umfang sie haben wann die Arbeiten vorraussichtlich beginnen wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen ob er die geplanten Arbeiten

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Nachmieter
    Mietrecht Recht im Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrech Kündigungsschutz Maklerprovision Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Schönheitsreparat Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Nachmieter Der Mieter der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will aber kein Sonderkündigungsrecht hat kann versuchen einen Nachmieter zu stellen Das ist zulässig wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist Das ist die Ausnahme Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen wenn es für ihn unzumutbar wäre noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden Das ist der Fall wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist einen Ortswechsel vorzunehmen wenn der Umzug ins Alters oder Pflegeheim notwendig wird wenn der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen kommt er aus seinem Mietvertrag aber nur heraus wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist Wichtigstes Kriterium hierfür ist dass der vorgeschlagene Nachmieter auch in der Lage ist die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist während der er prüfen und entscheiden kann ob der vorgeschlagene Nachmieter in Frage kommt Die Gerichte billigen ihm eine Überlegungsfrist von

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Nebenkosten
    Verein Mietrecht Wohnungspolitik Service Info Impressum Mietrecht BGH Urteile Mietrecht Recht im Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrech Kündigungsschutz Maklerprovision Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Schönheitsreparat Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Nebenkosten Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung früher II Berechnungs verordnung dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden Grundsteuer Wird von der jeweiligen Kommune erhoben teilweise steht in Mietverträgen auch öffentliche Lasten des Grundstücks Wasserkosten Hierzu zählen das Wassergeld die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage Abwasser Das sind Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär oder Sickergrube Fahrstuhl Das sind Kosten des Betriebsstroms der Beaufsichtigung Bedienung Überwachung Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft Straßenreinigung Müllabfuhr Kosten die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt Hausreinigung Ungezieferbekämpfung Kosten zum Beispiel für eine Putzfrau die die Flure Treppen Keller Waschküche usw reinigt Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur die laufenden Kosten zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray Gartenpflege Sach und Personalkosten die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen mit Beleuchtung Stromkosten für Außenbeleuchtung Treppenhaus Waschküche Schornsteinreinigung Schornsteinfegerkosten Kehrgebühren und Kosten der Immissionsmessung Versicherungen Gebäudeversicherungen gegen Feuer Sturm und Wasserschäden Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude Öltank und Aufzug Hauswart Personalkosten für den Hausmeister der zum Beispiel Gartenpflege Schneebeseitigung Treppenhausreinigung usw übernimmt Gemeinschaftsantenne Breitbandkabel Bei der Antenne können Betriebs Strom und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden Beim Kabel kommt noch die monatliche an die Post zu zahlende Grundgebühr hinzu Anders wenn der Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel Service Gesellschaft

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Reparaturen
    Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Schönheitsreparat Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Reparaturen Mängel in der Mietwohnung oder am Haus die der Mieter angezeigt hat muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen Als Faustregel gilt Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung desto kürzer ist die Frist Weigert sich der Vermieter den Mangel zu beheben oder rührt er sich überhaupt nicht kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen In Notfällen wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist muss sofort gehandelt werden Das übliche Verfahren der Mängelanzeige würde dann viel zu lange dauern Ein Anruf beim Vermieter dem Hausmeister oder der Hausverwaltung reicht dann aus Sind Vermieter oder Verwalter in Notfällen nicht zu erreichen kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen Aber nur die notwendigen Kosten Kann zum Beispiel der undichte Heizkörper repariert werden darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen Auch per Mietvertrag kann die Pflicht des Vermieters Reparaturen durchzuführen und zu bezahlen nicht ins Gegenteil verkehrt werden Eine Ausnahme gibt es allenfalls für so genannte Kleinreparaturen Der Bundesgerichtshof hat zwischen 1989 und 1992 in

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Schönheitsreparaturen
    Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Schönheitsreparat Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Schönheitsreparaturen Automatisch muss kein Mieter bei Auszug die Wohnung renovieren Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters Nur wenn im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist muss der Mieter renovieren Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe Tapete und etwas Gips erneuert werden kann Dazu gehört Tapezieren von Wänden und Decken Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre Streichen der Türen innerhalb der Wohnung Streichen der Fenster von innen und Streichen der Wohnungstür von innen Unwirksam sind Schönheitsreparaturklauseln die den Mieter verpflichten unabhängig von der Wohndauer zu renovieren immer nach seinem Auszug zu renovieren oder die zusätzlich das Auswechseln von Teppichböden die der Vermieter verlegt hat oder das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden verlangen Grundsätzlich soll der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen als er selbst abgewohnt hat Der Bundesgerichtshof hat bestimmte Renovierungsfristen abgesegnet Mietvertragsklauseln die bestimmen dass der Mieter Küche Bäder und Duschen alle drei Jahre Wohn und Schlafräume Flure Dielen und Toiletten alle

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Sozialklausel
    Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Sozialklausel Gestützt auf die Sozialklausel kann der Mieter auch einer an sich berechtigten Vermieterkündigung widersprechen wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde Die Sozialklausel ist keine Ausnahmeregelung im Gesetz sie ist vielmehr das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gesetz ausdrücklich Fehlender Ersatzwohnraum Hierauf kann sich der gekündigte Mieter berufen wenn er keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann wenn sie teurer ist nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist wie die bisherige Neben fehlendem Ersatzwohnraum kommen als Härtegründe noch in Betracht Hohes Alter Invalidität Gebrechlichkeit Schwangerschaft Kinder Schwierigkeiten bei Schul oder Kindergartenwechsel bevorstehendes Examen geringes Einkommen schwere Erkrankung oder lange Mietdauer Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Mieterwiderspruchs gegen die Kündigung So kommen zum Beispiel hohes Alter Krankheit lange Wohndauer und Schwierigkeiten eine Ersatzwohnung zu finden häufig zusammen Gerade für diese Mieter ist die Sozialklausel ein wichtiges Recht Können sich Mieter und Vermieter über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einigen muß das Gericht entscheiden Das kann anordnen dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt wird Voraussetzung ist daß

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  • Mieterverein Heidelberg e.V.: Umwandlung
    Recht im Überblick Eigenbedarf Heizkostenabrech Kündigungsschutz Maklerprovision Mieterhöhung Mietkaution Mieterkündigung Mietvertrag Modernisierung Nachmieter Nebenkosten Reparaturen Schönheitsreparat Sozialklausel Umwandlung Wohngeld Wohnungsmängel Mietrecht A Z Recht Recht im Überblick Umwandlung Durch die Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen eröffnet sich die Möglichkeit das Mietshaus scheibchenweise oder wohnungsweise zu verkaufen was natürlich deutlich höhere Renditen verspricht als das Haus im Ganzen zu verkaufen Der bisherige Vermieter oder Eigentümer hat kein besonderes Kündigungsrecht wenn er umwandeln will Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt und spielt sich praktisch nur in den Grundbüchern ab Nach einer durchgeführten Umwandlung ändert sich zunächst für die Mieter nichts Allerdings wird der bisherige Eigentümer und Vermieter häufig versuchen die Wohnung zu verkaufen Der umgewandelte Mieter hat dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht Das bedeutet aber nicht dass der Mieter die umgewandelte Wohnung sofort zu dem Preis kaufen muss den ihm der Vermieter nennt Mieter haben das Recht so lange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten verkauft worden ist Erst wenn ein detaillierter notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer vorgelegt wird in dem natürlich auch der konkrete Kaufpreis stehen muss muss sich der Mieter der umgewandelten Eigentumswohnung entscheiden ob er kaufen will Und zwar zu den Bedingungen die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind Der Mieter hat also das Recht in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzusteigen Der Mieter hat eine Überlegungszeit von zwei Monaten Will der Mieter die Wohnung nicht selber kaufen und wird die Wohnung an einen Dritten verkauft tritt der in das bestehende Mietverhältnis ein Für den Mieter ändert sich zunächst einmal nichts Allerdings erhöht sich in der Praxis das Kündigungsrisiko für den Mieter da der Käufer die Eigentumswohnung möglicherweise nur gekauft hat um dort selber einzuziehen Mieter umgewandelter und verkaufter Wohnungen haben deshalb einen besonderen Kündigungsschutz Die

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