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  • Mieterverein Fürth und Umgebung e.V. - Mieter brauchen Schutz. Und das mit Recht
    Mieterverein Fürth und Umgebung e V IMPRESSUM mieterverein fürth 2004 2014

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  • Mieterverein Fürth und Umgebung e.V. - Kontakt
    mittelfränkischen Raum ist also nicht nur auf Fürth und den Landkreis beschränkt Wir sind Mitglied des Bayerischen Landesverbandes und im Deutschen Mieterbund organisiert Wir helfen den Mietern bei ihren Mietproblemen Wir beraten Sie persönlich und beantworten auch schriftliche Anfragen Auf Wunsch übernehmen wir auch die Korrespondenz mit Ihrem Vermieter oder dessen Anwalt Unsere Mietexperten verfügen über jahrelange Erfahrung auf dem Gebiet des Mietrechts Durch den Zusammenschluss der Mieter stärken wir

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  • Mieterverein Fürth e.V. - Aktuelles
    sind sinnvoll ebenso das Erfassen der Zählerstände Eine Verpflichtung der Mietvertragsparteien zur Erstellung eines gemeinsamen Protokolles gibt es nicht Trotzdem ist es zum Schutz des Mieters und zur Streitvermeidung ratsam auf die Erstellung eines Protokolles zu drängen Dies ist nur verwertbar wenn es sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter unterschrieben wird Ohne Unterschrift hat es keine unmittelbare Beweisfunktion Anders jedoch wenn das Protokoll die Unterschriften enthält Der Bundesgerichtshof qualifiziert dann das Abnahmeprotokoll als sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis iSd 397 Abs 2 BGB mit der Folge dass der Mieter nur für jene Mängel in Anspruch genommen werden kann die im Protokoll vermerkt wurden Dies bedeutet dass der Vermieter in der Regel das Risiko trägt dass das Protokoll unvollständig abgefasst wird Ausnahmsweise ist dies nur dann anders wenn der Mieter einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder ein Mangel trotz sorgfältiger Besichtigung der Wohnung nicht zu erkennen war Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und nennt er Eigenbedarfsgründe die jedoch tatsächlich gar nicht gegeben sind ist er dem Mieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet Der Mieter kann dann z B die Umzugskosten und evtl sogar eine Mietdifferenz für eine neue vergleichbare Wohnung verlangen Allerdings hat der Bundesgerichtshof BGH VIII ZR 343 10 in einer neueren Entscheidung die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruches eingeschränkt Danach ist ein Zahlungsanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs dann nicht gegeben wenn Mieter und Vermieter zunächst über die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung gestritten und letztlich ein Räumungsvergleich geschlossen wurde Zieht der Mieter dann aufgrund des Räumungsvergleiches aus und stellt sich später heraus dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht war hat der Mieter trotzdem keinen Ersatzanspruch Tipp Erhalten Sie eine Eigenbedarfskündigung und sind sich nicht sicher ob die Gründe tatsächlich bestehen sollten Sie nicht vorschnell eine Vereinbarung mit dem Vermieter schließen Suchen Sie den Mieterverein auf damit keine Rechtsnachteile entstehen Immer noch beliebt Hotel Mama Nach Angaben des statistischen Bundesamtes wohnten im Jahr 2010 noch 64 der 18 24 jährigen bei ihren Eltern Die Untersuchung hat gezeigt dass Söhne offensichtlich besonders anhänglich sind 71 der jungen Männer waren bis zu ihrem 24 Lebensjahr noch wohnhaft in der elterlichen Wohnung während Töchter früher ausziehen Hier ist der Prozentsatz 57 der jungen Frauen die noch bei den Eltern lebten Im vergangenen Jahr lebten 17 der 18 24 jährigen in einem eigenen Haushalt 13 wohnten mit einem Ehe oder Lebenspartner zusammen während 6 entweder alleinerziehend waren oder sich die Wohnung mit anderen in einer Wohngemeinschaft teilten Neuer Heizkostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2010 Zur Ansicht klicken Sie bitte hier Heizkostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2010 Wirksame Mieterhöhung trotz Verwendung eines überholten Mietspiegels Auch eine falsche Begründung stellt eine Begründung dar Wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 6 7 2011 entschied BGH VIII ZR 337 10 wird ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht deshalb formell unzulässig weil dieser einen falschen bzw veralteten Mietenspiegel zur Begründung herangezogen hat Der Bundesgerichtshof hält auch eine derartige Mieterhöhung für zulässig ohne dass seinem Urteil allerdings eine nachvollziehbare Begründung zu entnehmen ist Damit folgt der Bundesgerichtshof seiner Rechtsprechung zu fehlerhaft ausgefüllten Mietspiegelfeldern Auch hier geht der Bundesgerichtshof sehr locker über Fehler hinweg und hält auch diese Begründung für ausreichend Tipp Trotzdem lohnt es sich oftmals die Begründung des Vermieters zur Erhöhung der Vergleichsmiete zu überprüfen Das Urteil des Bundesgerichtshofes bezieht sich allein auf die Formalien einer Mieterhöhung und sagt noch nichts darüber aus ob der vom Vermieter angestrebte neue Mietwert auch tatsächlich dem Wert der Wohnung entspricht 2 Millionen Mieterhöhungen im Jahr Wie der Deutsche Mieterbund in einer Pressemitteilung von September 2011 mitteilt erhöhen die Vermieter jährlich rund 2 Millionen Mal den Mietzins Obwohl die gesetzliche Grundlage zur Erhöhung der Vergleichsmiete bereits 40 Jahre lang besteht sind erstaunlicherweise fast 1 3 der Mieterhöhungen in Deutschland fehlerhaft oder schlicht zu hoch Die im Deutschen Mieterbund zusammengeschlossenen Mietervereine beraten ihre Mitglieder etwa 70 000 Mal im Jahr in Sachen Mieterhöhung Auch Sie sollten die Möglichkeit nutzen im Falle einer Mieterhöhung den Rat des Mietervereins einzuholen Zahlen Sie ungeprüft und vorschnell die erhöhte Miete verschenken Sie oft bares Geld So sind z B Mieterhöhungen nicht möglich wenn sie im Vertrag eine Index oder Staffelmiete vereinbart hatten bei dem die jährlichen Steigerungsraten von vornherein festgelegt sind Gleiches gilt wenn ein Zeitmietvertrag mit einer festen Miete vereinbart wurde Nach Einzug darf der Vermieter die erste Erhöhung frühestens ein Jahr nach Einzug schicken Diese Jahressperrfrist gilt auch während der Mietzeit Bei einer Erhöhung der Vergleichsmiete muss der Vermieter zwei Obergrenzen beachten Er darf nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern und muss beachten dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 steigen darf Kappungsgrenze Darüber hinaus sind Mieterhöhungen sehr penibel zu begründen woran es in der Praxis oftmals fehlt Achtung bei Hausmeisterkosten Viele Mietverträge enthalten die Absprache dass die Kosten für den Hausmeister auf den Mieter umgelegt werden dürfen Typische Hausmeistertätigkeiten sind die Reinigung des Treppenhauses die Pflege des Gartens die Schneebeseitigung Wartungsarbeiten usw Nimmt jedoch der Hausmeister auch Verwaltungsaufgaben wahr oder führt er überwiegend Reparaturen aus darf der hierauf entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten abgerechnet werden Im Zweifel sollten Sie Ihren Vermieter befragen für welche Tätigkeiten der Hausmeister beauftragt oder angestellt wurde Insbesondere dann wenn neben der Position Hausmeister in der Betriebskostenabrechnung auch weitere Kosten für Hausreinigung Winterdienst und Gartenpflege umgelegt werden lohnt sich die Nachfrage Wenn tatsächlich für diese Tätigkeiten nicht der Hausmeister zuständig ist sondern ein anderer Dienstleister stellt sich die Frage was eigentlich der Hausmeister macht und wofür er bezahlt wird Wie immer gilt auch hier Holen Sie sich den Rat des Mietervereins Wer muss die Möbel rücken Vermieter die in der Mieterwohnung Reparatur oder Sanierungsarbeiten durchführen wollen verlangen häufig dass der Mieter sein Mobiliar ausräumt damit die Arbeiten stattfinden können Auch nach Durchführung der Arbeiten soll dann der Mieter diese Möbel wieder einräumen Wie das Landgericht Berlin nochmals und richtigerweise festgestellt hat LG Berlin 65 S 62 08 ist der Mieter nicht verpflichtet diese Arbeiten durchzuführen Zwar muss der Mieter notwendige Arbeiten im Streitfalle ging es um Beseitigung von Feuchtigkeits und Bauschäden in seiner Wohnung dulden Ihn trifft jedoch keinerlei Mitwirkungspflicht Es ist daher ausschließlich Sache des Vermieters die Möbel auf und abzubauen Nach Durchführung der Arbeiten muss der Vermieter wieder den Urzustand herstellen Übergabeprotokolle sinnvoll Häufig streiten die Parteien eines Mietverhältnisses bei Auszug über den Zustand der Wohnung bei Einzug Für den ausziehenden Mieter ist es deshalb wichtig dass er Schäden die bereits bei seinem Einzug vorhanden waren beweisen kann Das beste Beweismittel ist ein gemeinsam erstelltes und unterschriebenes Übergabeprotokoll Im Prozessfalle stellt dieses Übergabeprotokoll ein Beweismittel dar Folgende Angaben gehören ins Protokoll Sinnvoll ist die Bezugnahme auf den Mietvertrag Das Übergabeprotokoll sollte im Mietvertrag als Anlage zum jeweiligen Mietvertrag bezeichnet sein Nach Möglichkeit ist der Zustand der Mietsache festzuhalten Sinnvoll ist es jeden einzelnen Raum einschließlich aller Nebenräume Keller Boden etc aufzunehmen Bei Mängeln sollten diese möglichst genau beschrieben und so genau definiert werden dass deutlich wird in welchem Raum sich der Mangel befindet Gleichzeitig sollte geklärt werden ob der Vermieter verpflichtet werden soll die Mängel zeitnah zu beseitigen und insbesondere wie und wann dies geschehen muss Im Hinblick auf Renovierungsforderungen kann es mitunter günstig sein den Renovierungsgrad der Wohnung renoviert oder unrenoviert zu beschreiben Sämtliche Zähler der Wohnung Gas Wasser und Strom sollten in das Protokoll aufgenommen werden im Idealfall mit den dazugehörigen Zählernummern Ferner sind aufzunehmen die Anzahl und die Art der vom Mieter übernommenen Schlüssel Das Übergabeprotokoll sollte versehen mit dem aktuellen Datum von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnet werden Tipp Legen Sie bei Besichtigung der Wohnung Wert darauf dass dies bei Tageslicht geschieht damit die Wohnung tatsächlich auch überprüft werden kann Ansonsten besteht die Gefahr dass Mängel übersehen werden Hilfreich ist immer eine Dokumentation durch Fotografien Grundsätzlich sollten inhaltsleere Beschreibungen der Wohnung wie sehr guter Renovierungsgrad oder einwandfreier Zustand vermieden werden Diese sagen konkret über den Zustand der Räumlichkeiten nichts aus Kurze Verjährung bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen Führt der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durch obwohl die entsprechende vertragliche Klausel unwirksam ist können ihm Ersatzansprüche zustehen Die Gerichte haben längere Zeit darüber gestritten welche Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters Gültigkeit besitzen Der Bundesgerichtshof hat jetzt aktuell BGH Urteil vom 4 5 2011 VIII ZR 195 10 diese Frage entschieden und festgestellt dass die Ansprüche des Mieters gem 548 Abs 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren Die dogmatische Begründung dieser Entscheidung ist allenfalls für Juristen von Interesse Für den Mieter gilt Bevor Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollte der Mieterverein prüfen ob nach dem Vertrag überhaupt Renovierungsleistungen geschuldet sind Renoviert der Mieter und stellt sich erst später heraus dass er aufgrund des Mietvertrages zu Renovierungsleistungen gar nicht verpflichtet war ist aufgrund des Urteiles des Bundesgerichtshofes Eile geboten Achtung Die Verjährung wird nicht etwa schon unterbrochen wenn der Mieter seinen Schadensersatzanspruch bei dem ehemaligen Vermieter anmeldet Notwendig ist die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens Zahlen zum Wohnungsbau Der Deutsche Mieterbund hat folgende interessante Zahlen veröffentlicht 8 von 10 Deutschen 81 befürchten dass es in Großstädten bald nicht mehr genügend bezahlbare Wohnungen geben wird Fast jeder Bundesbürger 94 hat Angst dass die Schere zwischen Arm und Reich weiter auseinandergehen wird Beinahe alle Deutschen 98 sind überzeugt dass Sozialwohnungen auch in Zukunft benötigt werden Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen ist im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr um 5 5 gestiegen Insgesamt wurden laut Statistischem Bundesamt im letzten Jahr 187 697 Wohnungen zum Bau genehmigt Der Handel mit kleineren und größeren Wohnungsunternehmen ist in den letzten Jahren stark zurückgegangen Im Jahr 2010 wurden insgesamt 33 500 Wohnungen in Transaktionen mit mehr als 800 Wohneinheiten gehandelt Das statistische Bundesamt hat Ende März in einer Pressemitteilung mitgeteilt dass die Zahl der privaten Haushalte in Deutschland bis zum Jahr 2025 voraussichtlich um rund 1 0 Mio auf 41 0 Mio zunehmen wird Im Jahr 2030 werden 43 der Menschen in einem Ein Personen Haushalt leben Das sind 3 mehr als im Jahre 2009 Auch die Anzahl der 2 Personen Haushalte wird ansteigen auf 38 während der Anteil der Mehr Personen Haushalte bis zum Jahre 2030 rückläufig sein wird BGH lockert Abrechnungs und Ausschlussfrist bei Betriebskostenabrechnungen Nach Ablauf der Jahresfrist aus 556 Abs 3 S 2 BGB kann der Saldo der Nebenkostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters geändert werden Diese gesetzliche Norm hat der Bundesgerichtshof jedoch aufgeweicht was so der Deutsche Mieterbund zu einer unnötigen Rechtsunsicherheit und zu neuen Streitigkeiten führen wird Die Karlsruher Richter haben in ihrem Urteil ausgeführt dass ausnahmsweise nach Treu und Glauben diese 12 Monatsfrist nicht Gültigkeit besitzt und sich der Mieter hierauf nicht berufen darf wenn dieser den Fehler in der Abrechnung leicht hätte erkennen können Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin ursprünglich das Kalenderjahr 2007 noch gerade rechtzeitig am 10 12 2008 abgerechnet jedoch irrtümlich statt geleisteter 1 895 00 zugunsten des Mieters 2 640 00 Vorauszahlungen berücksichtigt Dieser Fehler wurde mit Schreiben vom 14 1 2009 korrigiert Zwar so der BGH erfolgte der Zugang dieses Schreibens ausserhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten Der Fehler sei jedoch für den Mieter klar erkennbar und offenkundig gewesen weshalb er in diesem Ausnahmefall ausnahmsweise die an sich verspätete Korrektur akzeptieren muss Tipp Wenn Ihr Vermieter nach Ablauf der 12 monatigen Abrechnungsfrist Korrekturen vornimmt sollten Sie in jedem Fall den Mieterverein kontaktieren Das vorerwähnte Urteil ist eine Ausnahmeentscheidung BGH erleichtert Eigenbedarfskündigung Der Bundesgerichtshof BGH VIII ZR 317 10 hat sich kürzlich mit der Frage beschäftigt welche Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung des Vermieter zu stellen sind Zunächst gilt dass die schlagwortartige Begründung ich kündige wegen Eigenbedarf natürlich nicht ausreichend ist Die früheren Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs wurden jedoch vom Bundesgerichtshof deutlich reduziert Danach genügt es wenn im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet wird dass er nachvollziehbar ist und von anderen Gründen unterschieden werden kann Danach reicht es aus wenn der Vermieter die Person nennt für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse darlegt warum diese Person die Wohnung künftig nutzen will Umstände die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm ohnehin bekannt sind müssen im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden Tipp Erhalten Sie als Mieter eine Kündigung sollten Sie grundsätzlich den Mieterverein prüfen lassen ob diese wirksam ist Dies gilt generell und auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung 3 4 Umzüge im Leben Nach einer repräsentativen Umfrage von TNS Emnid ziehen die Deutschen in ihrem Leben im Durchschnitt 3 4 mal um Nur jeder 11 Bundesbürger hat in seinem Leben keinen Wohnsitzwechsel Im Bundesländervergleich ziehen westdeutsche Mieter häufiger um als Ostdeutsche Jeder Umzug bringt eine Fülle von Rechtsfragen Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten Muss ich Schönheitsreparaturen durchführen Wann muss der Vermieter die Kaution rückerstatten usw Jeder Wohnungswechsel bedeutet auch die Notwendigkeit einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen Auf welche Punkte muss der Mieter bei Abschluss eines neuen Vertrages besonders achten Der Wohnungswechsel bringt also sowohl hinsichtlich des alten Mietverhältnisses wie auch bei Begründung des neuen Mietverhältnisses eine Fülle von Rechtsfragen die Sie kompetent mit dem Mieterverein rechtzeitig erörtern sollten Tipp Rechtzeitig Mitglied werden damit nicht nur die außergerichtliche Beratung gesichert ist sondern auch wegen der dreimonatigen Wartefrist der Kostenschutz im Prozessfalle Eigenleistung des Mieters auf den Mieter umlegbar Der Vermieter darf im Falle der Modernisierung der Wohnung den Mietzins gem 559 BGB erhöhen Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Tapete Dies hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 30 3 2011 BGH VIII ZR 173 10 aktuell entschieden In diesem Verfahren hatte der BGH zu klären ob die vom Mieter geforderten Kosten für die eigenhändige Renovierung seiner Tapete die im Zuge der Modernisierung beschädigt wurde bei den Gesamtkosten der Modernisierung zu berücksichtigen sind Dies hat der Bundesgerichtshof bejaht Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen danach auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten die erforderlich wurden weil die vorhandene Tapete durch die Baumaßnahme beschädigt worden ist Keine Rolle spielt nach Auffassung des BGH wer die Neutapezierung vorgenommen hat wenn der Vermieter die Kosten trägt Tapeziert der Mieter seine Wohnung selbst neu kann er die insoweit anfallenden Kosten verlangen Diese Kosten kann jedoch der Vermieter nach Auffassung des BGH im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigen Achtung bei Kosten für den Aufzug Die Kosten eines normalen Wartungsvertrages für den Aufzug können als Betriebskosten mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden Oftmals handelt es sich jedoch bei den Wartungsverträgen um sogenannte Vollwartungsverträge die sich auch auf etwaige Reparaturkosten beziehen An Kosten für Reparaturmaßnahmen im Hause kann der Wohnraummieter jedoch grundsätzlich nicht beteiligt werden Diese gehen allein zu Lasten des Vermieters und können auch nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden Prüfen Sie daher bei der nächsten Nebenkostenabrechnung die Position Aufzug kritisch Ist der Betrag hoch sollte Einblick in den Wartungsvertrag gefordert werden damit geprüft werden kann ob Sie unberechtigterweise mit den Kosten eines Vollwartungsvertrages belastet werden Kalte Räumung der Wohnung ist für den Vermieter risikoreich Der Bundesgerichtshof hat erneut in einer aktuellen Entscheidung BGH NJW 2010 3434 auf die Risiken einer kalten Räumung ohne Räumungstitel verwiesen Gelegentlich neigen Vermieter dazu die Abwesenheit des Mieters der nicht mehr auffindbar ist zu nutzen um die Wohnung ohne Einleitung eines Räumungsrechtsstreites zu räumen damit rasch eine Neuvermietung erfolgen kann Dies ist in gewisser Weise verständlich weil der Vermieter bis zum Erlass eines Versäumnis Räumungsurteiles keine Mietzahlungen erhält und für die Zwangsräumung dann auch noch die Räumungskosten über den Gerichtsvollzieher leisten muss Trotzdem ist diese Art von Selbsthilfe mit erheblichen Risiken verbunden Bei der sogenannten kalten Räumung handelt es sich im rechtlichen Sine um verbotene Eigenmacht für deren Folgen der Vermieter gem 231 BGB haftet und zwar völlig verschuldensunabhängig Dies bedeutet dass er dem Mieter der möglicherweise plötzlich wieder auftaucht zum Schadensersatz verpflichtet wäre Im fraglichen Fall hat dieser Mieter 60 000 00 Schäden behauptet die vom BGH auch als plausibel gewertet wurden Im Streitfalle ist es dann Aufgabe des Vermieters zu belegen dass die Angaben des Mieters falsch waren Wohnungsräumung durch einstweilige Verfügung Will der Vermieter die Wohnung gegen den Willen des Mieters räumen muss er regelmäßig Klage auf Herausgabe der Wohnräumlichkeiten erheben Ein Antrag auf Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes also per Eilantrag ist nur unter den Voraussetzungen des 940 a ZPO möglich Diese Vorschrift bestimmt dass die Räumung von Wohnraum durch die einstweilige Verfügung nur bei verbotener Inbesitznahme durch den Mieter oder aber bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden kann Das Amtsgericht Hamburg MZM 2010 667 hatte eine derartige Fallkonstellation zu entscheiden und die Räumung zugelassen weil die Bewohner gewaltbereit waren und von ihnen akute Bedrohungen für die anderen Mieter ausgegangen waren Ab Mai 2012 kein analoger Fernsehempfang mehr möglich Im Moment wird der Satellitenempfang sowohl in analoger wie auch in digitaler Technik angeboten Dies ist jedoch nur noch bis Ende April 2012 der Fall Danach wird der analoge Satellitenempfang von Fernseh und Rundfunksendern eingestellt Betroffen hiervon sind also Haushalte die entweder mit einer eigenen Parabolantenne oder mit einer Gemeinschaftsparabolantenne ihre Programme noch in Analogtechnik empfangen Der Analogbetrieb wird jedoch von den privaten Fernsehveranstaltern und auch von den öffentlich rechtlichen Fernsehanstalten Ende April 2012 abgeschaltet Danach besteht nur noch die Möglichkeit des digitalen Empfangs Dies bedeutet dass die private Parabolschüssel oder die Hausverteileranlage umgerüstet werden müssen soweit diese nicht bereits digitaltauglich sind Ist dies nicht der Fall muss ein digitaltauglicher Empfangskopf in der Parabolantenne installiert werden Wer sich nicht sicher ist ob seine Empfangsanlage analog oder digital arbeitet kann dies herausfinden indem er bei gängigen TV Programmen z B ARD ZDF RTL Sat1 oder Pro7 auf der Videotext Seite 198 einen entsprechenden Hinweis abruft Derjenige der dort den Hinweis findet dass sein analoges Angebot am 30 4 2012 abgeschaltet wird sollte handeln Tipp Sprechen Sie bei einer gemeinschaftlichen Anlage rechtzeitig Ihren Vermieter an um zu klären ob eine Umrüstung erforderlich ist Einwendungsfrist von 12 Monaten auch bei Pauschale Wurden im Mietvertrag lediglich Pauschalen und keine Vorauszahlungen für einzelne Betriebskostenarten vereinbart erübrigt sich jede Abrechnung Der Mieter hat die vertraglich festgelegte Pauschale zu zahlen ohne dass es einer Abrechnung bedarf Rechnet jedoch der Vermieter trotzdem ab und führt die Abrechnung zu einer Nachzahlung des Mieters so muss der Mieter aufpassen Gemäß 556 Abs 3 S 5 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12 Monates nach Zugang der Abrechnung mitteilen Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung BGH VIII ZR 148 10 entschieden dass diese Einwendungsfrist auch dann gilt wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt obwohl vertraglich eine Pauschale vereinbart wurde die eine Abrechnung überflüssig macht Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung mit der Überlegung dass die genannte Frist auch der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf einer Abrechnungsperiode abgerechnet haben für Rechtssicherheit sorgen soll Ist die 12 monatige Frist verstrichen sollen Streitigkeiten über die Betriebskosten nicht mehr möglich sein Dies gilt es jetzt auch zu beachten wenn der Vermieter die Pauschale im Mietvertrag ignoriert und trotzdem abrechnet Rechtssichere Zustellung von Erklärungen Wer kündigt muss dies fristgerecht tun Gleiches gilt z B auch wenn Einwendungen gegen die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung fristgerecht erhoben werden sollen Die Beachtung der Frist ist das eine der Nachweis für die Zustellung der Einwendung das andere Rechtsgeschäftliche Erklärungen sind also nicht nur rechtzeitig abzugeben im Streitfalle muss der Mieter auch beweisen dass die Kündigung dem Vermieter fristgerecht zuging oder die Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig übergeben wurden Bei der rechtssicheren Zustellung von Erklärungen geht es also sowohl um die Beweisbarkeit des Zuganges der Erklärung als auch um die Beweisbarkeit des Zeitpunktes in dem die Erklärung zugegangen ist Wer schriftlich kündigt oder Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhebt das Mietrecht kennt weitere Fälle in denen der Mieter Erklärungen abgeben muss und dies mit einfachem Brief tut besitzt keine Chance den Beweis des Zuganges zu erbringen Auch bei einem Einschreiben mit Rückschein ist der Zugang keineswegs stets gesichert Wird der Empfänger nicht angetroffen und lediglich mit Formzettel des Briefboten aufgefordert den Brief innerhalb von zwei Wochen beim Postamt abzuholen erhält der Absender den Rückschein mit der Unterschrift des Empfängers nur dann wenn diese Abholung auch erfolgt Unterlässt der Vermieter den Gang zum Postamt haben Sie Ihr Schreiben nicht wirksam zugestellt Auch bei dem sogenannten Einwurf Einschreiben dokumentiert die Post lediglich den Einwurf in den Briefkasten des Empfängers Eine Quittung erfolgt nicht Der BGH hält diese Form der Zustellung für unsicher weil wegen möglicher Fehler des Postzustellers der Beweiswert gering ist Eine rechtssichere Zustellung der gewünschten Erklärung kann nur erfolgen über die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher was teuer häufig unpraktikabel ist und zu zeitlichen Verzögerungen führt durch Einwurf oder Übergabe der Erklärung durch einen Boten Dies ist der sicherste und oftmals schnellste Weg eine Erklärung dem Vermieter zuzustellen Der Bote sollte das fragliche Schreiben vorher gelesen haben damit er bezeugen kann was er dem Vermieter ausgehändigt oder in dessen Briefkasten geworfen hat der Einwurf in den Briefkasten ist nach üblicher Rechtsprechung während der normalen Leerungszeiten beim Empfänger bis 16 00 Uhr möglich Über diese Form der Zustellung sollte der Bote eine kurze Bestätigung ausstellen Dann sind Sie auch der sicheren Seite Mietminderung bei zu kleiner Wohnung Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10 kleiner als im Mietvertrag zugesichert kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen Dies ist zwischenzeitlich gesicherte Rechtsprechung Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell BGH VIII ZR 209 10 mit folgendem Fall zu beschäftigen Laut Mietvertrag besaß die Wohnung 50 qm und wurde möbliert vermietet Tatsächlich war die Wohnung aber nur 44 3 qm groß so dass der Mieter aufgrund der 11 5 igen Flächenabweichung die Miete kürzte Der Vermieter klagte den Differenzbetrag ein und bekam vom Landgericht Berlin recht Das LG Berlin vertrat die Auffassung der Umfang der Minderung entspreche ausnahmsweise nicht dem Umfang der Flächenabweichung weil die Wohnung möbliert vermietet wurde und die Einrichtung ja vollständig vorhanden und in Ordnung sei Deshalb sei die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter aufgrund der geringeren Fläche nicht so erheblich beeinträchtigt wie bei einer leer vermieteten Wohnung Der BGH war völlig anderer Meinung Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 ist der Mieter auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt den Mietzins entsprechend zu reduzieren Hinweis Er kann auch zu viel gezahlte Miete innerhalb der Verjährungsfrist zurückfordern Nebenkostenbelastung steigt Der Deutsche Mieterbund hat die von den Mietern bundesweit gezahlten Durchschnittswerte für Nebenkosten bezogen auf das Jahr 2009 aktuell ermittelt Danach bezahlen in Deutschland die Mieter pro Quadratmeter im Monat durchschnittlich 2 19 für Betriebskosten Berücksichtigt man alle auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten ergibt sich sogar ein Wert von 2 94 qm Monat Für eine 80 qm große Wohnung so der DMB müssten bei Berücksichtigung aller Kosten damit bis zu 2 822 40 Jahr 2009 für Mietnebenkosten aufgebracht werden Wie der Deutsche Mieterbund ausführt gibt es regional große Unterschiede Generell lässt sich jedoch feststellen dass die sogenannten kalten Betriebskosten wie Grundsteuer Wasser Abwasser Aufzug Straßenreinigung Müllbeseitigung Gebäudereinigung Gartenpflege Allgemeinstrom Schornsteinreinigung Versicherung Hauswart oder Antenne Kabel im Jahr 2009 generell teurer geworden sind Dieser Trend wird sich auch im Jahre 2010 fortsetzen Außerordentliche Kündigung wegen Verweigerung des Zutrittes Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich gemäß 543 Abs 3 S 1 BGB kündigen wenn ein wichtiger Grund vorliegt Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit der Frage zu beschäftigen ob ein Kündigungsrecht gegeben ist weil der Mieter die vertraglich festgelegte Pflicht verletzt hat dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will Die zu entscheidende Frage hat praktische Bedeutung Der Bundesgerichtshof hat die in Streit stehende Frage nicht mit ja oder nein beantwortet sondern ausgeführt dass es dem Vermieter zumutbar sein kann vor Ausspruch der Kündigung einen gerichtlichen Duldungstitel zu erwirken um die Besichtigung durchführen zu können Die Frage der Zumutbarkeit hängt von den Einzelumständen und davon ab ob sich der Mieter beharrlich also dauerhaft und konsequent geweigert hat den Zutritt zu ermöglichen Tipp Will Ihr Vermieter verkaufen und Ihre Wohnung möglichen Interessenten anbieten wird eine dauerhafte Verweigerung der Zutritts nicht erfolgreich sein Grundsätzlich ist daher eine gewisse Konzilianz notwendig wobei allerdings die Belastung des Mieters so gering wie nur irgend möglich gehalten werden muss Notfalls muss der Vermieter Sammeltermine mit mehreren Interessenten durchführen damit Sie nicht zu oft gestört werden Termine können nicht einseitig durch den Vermieter vorgegeben sondern müssen einvernehmlich abgestimmt werden Endgültiges aus für die Farbvorgabe weiß Der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden BGH VIII ZR 50 09 dass die formularmäßige also kleingedruckte Mietvertragsklausel wonach der Mieter die laufende Schönheitsrenovierung für Türblätter Türrahmen Fensterflügel und Fensterrahmen in der Farbe weiß vorzunehmen hat unwirksam ist Zur Begründung hatte der BGH ausgeführt dass der Mieter während der Mietdauer nicht zu stark in seinen persönlichen Entscheidungen eingeengt werden darf Wir hatten an anderer Stelle über diese Entscheidung bereits berichtet Aktuell hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 14 12 2010 VIII ZR 198 10 diese Rechtsprechung weiter entwickelt und jetzt die Farbvorgabe weiß auch für die sogenannte Auszugsdekoration des Mieters als unzulässig bezeichnet Der BGH hat ausgeführt dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter diesen auch dann unangemäß einengt wenn sich die Farbvorgabe nicht nur auf die laufende Renovierung bezieht sondern auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Zutreffend wird in der Entscheidungsbegründung darauf hingewiesen dass mit dieser Farbvorgabe die Gestaltungsfreiheit des Mieters deshalb unangemessen eingeschränkt ist weil sich ein kostenbewusster Mieter angesichts einer derartigen Verpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert sehen könnte in anderen dezenten Farbtönen zu streichen Tipp Enthält der Mietvertrag eine formularmäßig vorformulierte Verpflichtung des Mieters weiß zu streichen führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel Bevor Sie daher zum Pinsel greifen oder einen Handwerker beauftragen sollten Sie Ihren Mietvertrag daher von uns überprüfen lassen Einjährige Abrechnungsfrist über Nebenkosten bei Geschäftsräumen nicht relevant Bei Wohnraummietverhältnissen ist der Vermieter verpflichtet gem 556 Abs 3 S 2 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen Tut er dies nicht ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen Hat er innerhalb des Jahreszeitraumes abgerechnet kann er nach Ablauf eines Jahres zum Nachteil des Mieters diese Abrechnung auch nicht mehr korrigieren Der Bundesgerichtshof hat sich in einer jüngeren Entscheidung Urteil vom 17 11 2010 XII ZR 124 09 mit der Frage zu beschäftigen ob für die Gewerberaummiete die Ausschlussfrist des 556 Abs 3 S 2 BGB ebenfalls Gültigkeit hat Diese Frage hat der BGH verneint Begründet wird dies mit dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers die Ausschlussfrist ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse zu normieren Eine analoge Anwendung kommt nach Auffassung des BGH nicht in Betracht weil sich der Wille des Gesetzgebers eindeutig aus dem Gesetz ergibt und keine sogenannte planwidrige Gesetzeslücke vorliegt Hinweis Diese Rechtsprechung führt trotzdem nicht dazu dass der Vermieter von Gewerberaum sich über Gebühr mit der Abrechnung Zeit lassen darf Er muss sie erstellen sobald ihm dies möglich ist Bleibt er untätig und unterlässt der Vermieter eine ihm mögliche Abrechnung läuft er Gefahr dass seine Ansprüche verwirken könnten Bei Mängeln Vermieter informieren Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer jüngeren Entscheidung BGH 3 11 2010 VIII ZR 330 09 mit Mängeln in einer Wohnung und dem Recht des Mieters zu beschäftigen ob der Mietzins gemindert und ein weiterer Teil zurückbehalten werden kann Grundsätzlich gilt dass der Mieter weder mindern 536 BGB noch Schadensersatz 536 a Abs 1 BGB verlangen und auch nicht angemessene Teile des Mietzinses zurückbehalten darf wenn er es versäumt hat den Vermieter zu informieren und den Mangel anzuzeigen Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter mehrere Mietzinsen nicht entrichtet und erhielt daraufhin die Kündigung des Vermieters Der BGH hat entschieden dass diese Kündigung berechtigt war weil der Mieter zum Einbehalt des Mietzinses deshalb nicht berechtigt war weil er den Vermieter über einen Mangel nicht informiert hatte Der BGH führt hierzu aus dass so lange kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzinsforderung des Vermieters besteht solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist Dahinter steckt der Gedanke dass dem Vermieter die Chance eingeräumt werden muss den Mangel zu beseitigen bevor der Mieter sein Recht auf Zurückbehaltung nutzt Tipp Im Prozessfalle muss der Mieter nicht nur den Mangel sondern auch seine Mängelanzeige und insbesondere den Zugang dieser Mängelanzeige beim Vermieter darlegen und beweisen Der häufig praktizierte Anruf beim Vermieter ist daher nicht ausreichend und gefährlich Besser ist es den Vermieter schriftlich mit Einschreiben Rückschein Kopie für Ihre Unterlagen zu informieren oder was noch sicherer ist dem Vermieter eine schriftliche Mängelanzeige persönlich zu übergeben mit entsprechender Empfangsquittung Keine Erstattung von Anwaltskosten bei Kündigung durch Großvermieter Verstößt der Mieter gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis und beauftragt der Vermieter einen Anwalt mit dem Ausspruch der Kündigung kann er je nach Einzelfall vom Mieter Erstattung der insoweit anfallenden Rechtsanwaltskosten verlangen Maßgeblich ist stets ob die Einschaltung eines Rechtsanwaltes für den Vermieter erforderlich war Der Bundesgerichtshof hatte in einer jüngeren Entscheidung BGH XIII ZR 271 09 zu entscheiden ob in einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnraummietvertrages sich anwaltschaftlicher Hilfe bedienen und die insoweit anfallenden Kosten vom Mieter verlangen darf Der BGH hat diese Frage mieterfreundlich entschieden und eine Kostenerstattungspflicht verneint Der BGH verweist auf die ständige Rechtsprechung wonach zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte der Vermieter Aufwendungen also auch Anwaltskosten verlangen kann soweit diese erforderlich und zweckmäßig waren Bei einem Großvermieter unterstellt der BGH jedoch so viel Sachkenntnis dass sich dieser anwaltschaftlicher Hilfe nicht bedienen muss um eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung auszusprechen Eine derartige Leistung kann so der BGH ohne Weiteres durch das kaufmännische Personal erledigt werden Zur Begründung einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters reicht es aus dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht Die Abfassung eines derartigen Schreibens setzt die besondere Fachkenntnis eines Rechtsanwaltes nicht voraus Die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezieht sich auf einen Großvermieter und auf einen einfach gelagerten Fall Wann ein Fall einfach ist ist Tatfrage und im Einzelfall zu entscheiden Nur wenn die Haftung des Mieters hinsichtlich Grund und Höhe völlig klar ist so dass aus Sicht des Vermieters kein Zweifel an der Verantwortlichkeit und Ersatzpflicht des Mieters besteht wird der Vermieter auf die Einschaltung eines Anwaltes verzichten müssen Tut er dies nicht hat er dessen Kosten bei derartig einfachen Sachverhalten selbst zu tragen Tipp Erhalten Sie neben einer Kündigung auch die Aufforderung des Vermieters Anwaltskosten zu erstatten sollten Sie grundsätzlich die Berechtigung nicht nur der Kündigung sondern auch der Erstattungspflicht hinsichtlich der Anwaltskosten durch den Mieterverein prüfen lassen Betriebskostenabrechnung darf nachträglich korrigiert werden BGH gibt Vermieter Recht Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes BGH XIII ZR 269 09 darf der Vermieter eine bereits erteilte Betriebskosten bzw Heizkostenabrechnung innerhalb der 12 monatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil der Mieter korrigieren Eine aus der Abrechnung bereits erteilte Gutschrift kann zurückgebucht werden Wie der Deutsche Mieterbund in einer Pressemitteilung vom 12 1 2011 mitteilt ist diese Entscheidung nachvollziehbar und konsequent jedoch natürlich kein Freibrief für irgend welche Nachlässigkeiten und Schlampereien auf Vermieterseite Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebs und Heizkostenabrechnung dem Mieter zugesandt haben Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus seinen Abrechnungen ausgeschlossen Er kann die Abrechnungen auch nicht mehr zum Nachteil der Mieter korrigieren Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung jetzt klar gestellt dass für Mieter eine endgültige Rechtssicherheit erst nach Ablauf der 1 jährigen Abrechnungsperiode gegeben ist Ab diesem Zeitpunkt sind Nachforderungen oder Korrekturen zu seinem Nachteil unzulässig Vorher ist wie der BGH jetzt festgestellt hat diese Korrektur jedoch möglich Umgekehrt tritt für den Vermieter erst dann Rechtssicherheit ein wenn der Mieter nicht spätestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen erhoben hat Innerhalb dieses Zeitraumes hat der Mieter Gelegenheit Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung zu äußern Tipp Bei Zugang einer Nebenkostenabrechnung sollte diese grundsätzlich überprüft werden Nach Ablauf von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung sind Einwendungen nicht mehr möglich Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Immobilien Besteht eine Immobilie aus Wohneinheiten und gewerblich genutzten Einheiten muss dies im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden Entstehen für die gewerbliche Nutzung Mehrkosten so hat der Vermieter hier einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen Dies bedeutet dass letztlich die Betriebskosten aufzuteilen sind zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnraumnutzung Der Bundesgerichtshof hat sich in einer jüngsten Entscheidung BGH VIII ZR 45 10 mit dieser Problematik beschäftigt und dem Wohnraummieter den schwarzen Peter zunächst zugeschoben falls dieser mit dem Vorwegabzug nicht einverstanden ist Der BGH hat entschieden dass der Wohnraummieter dann für die einzelnen Betriebskosten arten beweisen muss dass für die gewerbliche Nutzung höhere Mehrkosten entstanden sind wie durch Vorwegabzug ausgewiesen wurde Um die erforderlichen Informationen zu erhalten besitzt allerdings der Wohnraummieter ein Auskunftsrecht und kann Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen Erst so der BGH wenn dadurch der Nachweis nicht geführt werden kann geht die Darlegungslast auf den Vermieter über wenn dieser über die notwendigen Kenntnisse verfügt und ihm konkretere Angaben zumutbar sind Dies kann im Einzelfall strittig sein Tipp Bei gemischt genutzten Immobilien ist bei Zugang einer Betriebskostenabrechnung erhöhte Aufmerksamkeit notwendig Nicht geeichte Wasserzähler Abrechnung wirksam Der Bundesgerichtshof hat jüngst entschieden Urteil vom 17 11 2010 VIII ZR 112 10 dass Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verwendet werden dürfen Grundsätzlich stellt der Bundesgerichtshof nochmals klar dass Wasserzähler der Eichpflicht unterliegen Verstößt der Vermieter hiergegen stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar die mit einer Geldbuße bis zu 10 000 00 geahndet werden kann 74 EichO 19 Abs 1 Nr 4 i V m 25 Abs 1 EichG Dies gilt auch dann wenn sich Vermieter und Mieter auf die Verwendung nicht geeichter Geräte geeinigt haben Der Vermieter ist daher grundsätzlich gut beraten die Eichpflichten zu beachten Trotzdem hat der Bundesgerichtshof die Berücksichtigung von Messwerten nicht geeichter Zähler akzeptiert wenn der Vermieter nachweisen kann dass die angezeigten Werte zutreffend sind Gelingt ihm dieser Nachweis bleibt die Nebenkostenabrechnung die auf den ungeeichten Zähler zurückgehen wirksam Den Nachweis muss der Vermieter durch die Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle führen Die für diese Prüfung entstehenden Kosten hat selbstverständlich der Vermieter zu tragen Gelingt ihm dieser Nachweis nicht wird die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Wasserkosten unwirksam Deutscher Mieterbund begrüßt Berliner Bundesratsinitiative Das Land Berlin hat im Bundesrat Forderungen zur Absenkung der Kappungsgrenze Begrenzung der Mieten bei Neuverträgen und zur Einschränkung der sogenannten Modernisierungserhöhungen gestellt Der DMB unterstützt diese Initiative nachhaltig Die von dem Land Berlin vorgeschlagene Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 in vier Jahren ist aus Sicht der Mieter zu begrüßen und würde allzu große Preissteigerungen auf einen Schlag verhindern Die bisherige Rechtslage erlaubt Mieterhöhungen um maximal 20 in drei Jahren natürlich unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berlin fordert dass die Vermieter bei Neuabschluss von Mietverträgen nicht mehr in der Lage sein sollen den neuen Mietbetrag deutlich höher anzusetzen wie den alten Der Vermieter hat hier keine Bindung an den Mietenspiegel oder das ortsübliche Preisniveau Hier sollte eine Grenze eingezogen werden was aus Sicht der Mieter zu begrüßen wäre Nach Modernisierung des Hauses oder der Wohnung soll die jährliche Mieterhöhung nicht wie bisher 11 der Modernisierungskosten ausmachen dürfen sondern nur noch 9 Auch dies ist so der DMB zumindest ein Schritt in die richtige Richtung Noch besser wäre es allerdings einen derartigen Modernisierungszuschlag ganz zu streichen und Mieterhöhungen immer von den Zahlen des Mietenspiegels abhängig zu machen Der Deutsche Mieterbund fordert dass auch die anderen Bundesländer die Berliner Initiative unterstützen Rückforderung von Nebenkostenvorauszahlungen Wie der Bundesgerichtshof in einer jüngsten Entscheidung BGH VIII ZR 288 09 nochmals bestätigt hat darf ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung seiner Nebenkostenvorauszahlungen verlangen wenn der Vermieter es versäumt hat über diese fristgerecht abzurechnen 556 Abs 3 S 2 BGB Wie der Bundesgerichtshof betont ist der Mieter bereits dadurch hinreichend geschützt dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung gemäß 273 Abs 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht Interessant an dieser Entscheidung ist der Hinweis des BGH dass dieses Rückbehaltungsrecht auch dann gilt wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgerechnet hat aber für die materielle Richtigkeit der Abrechnung noch keinen Beweis erbracht hat weil wie in diesem Fall Einsichtnahme in die Belege für den Mieter wegen der großen Entfernung zwischen Wohnort und Wohnort des Vermieters unzumutbar gewesen ist Tipp Rechnet Ihr Vermieter nicht in der Jahresfrist des 556 Abs 3 S 2 BGB ab sollten Sie immer den Rat des Mietervereins einholen Kalte Räumung durch den Vermieter unzulässig Wie der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat VIII ZR 45 09 ist die nicht durch ein gerichtliches

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