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  • Grillen : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    andere Gerichte Grillen Urteile Bundesgerichtshof Urteile andere Gerichte Befristete Mietverträge Hartz IV Fotografierrecht Grillen Heizpflicht Kaution Schneebeseitigungspflicht Wohnkosten FAQ Merkblätter Download Formulare Archiv Grillen im Garten oder auf dem Balkon In der Praxis gibt es oft Streit zwischen den Nachbarn darüber ob das Grillen im Garten oder auf dem Balkon zulässig ist Es gibt kein Gesetz welches das Thema Grillen regelt Die Gerichte haben sich jedoch bereits in unzähligen Urteilen mit dieser Thematik beschäftigt Die Urteile sind jedoch sehr uneinheitlich so dass die Frage nach der Zulässigkeit streitig bleibt und im Streitfall nicht absehbar ist wie die jeweiligen Richter über den jeweiligen Einzelfall entscheiden Wenn keine Schäden verursacht und die Nachbarn nicht unzumutbar durch Rauchschwaden vom Grill belästigt werden ist gegen das Grillen grundsätzlich nichts einzuwenden AG Wedding MM 1990 317 Allerdings muss dabei stets auf die Belange des Nachbarn Rücksicht genommen werden Es muss stets die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze beachtet werden So erreichte ein wütender Nachbar in einem Verfahren dass nicht öfter als zweimal pro Monat auf dem Balkon gegrillt werden darf AG Westerstede Az 22 C 614 09 Grundsätzlich wird das Grillen mit einem Holzkohlegrill auf dem Balkon wegen der damit verbundenen Geruchsbelästigung nicht mehr als vertragsgemäß erachtet Auf dem Balkon sollte deshalb nur ein Elektorgrill verwendet werden Das Landgericht Stuttgart entschied insoweit dass das Grillen lediglich dreimal im Jahr insgesamt sechs Stunden erlaubt sei LG Stuttgart NJW 1997 37 Wenn allerdings Qualm konzentriert in die Wohn oder Schlafräume der Nachbarn dringt stelle dies einen Verstoß gegen das Landesimmissionsschutzgesetz dar und kann dem Störer sogar ein Bußgeld einbringen OLG Düsseldorf WuM 1996 56 Etwas allgemeiner urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt AZ 20 W 119 06 Hier entschieden die Richter dass in Wohnungseigentumsanlagen Eigentümer nicht ohne Weiteres grillen dürfen Auch hier gebe es individuell zeitliche und örtliche Einschränkungen Das Amtsgericht Bonn

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  • Heizpflicht : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    Gewerberaummieter Tipps Links Archiv PR Archiv News Archiv Urteil des Monats Darmstädter Mietspiegel Betriebskostenspiegel Hessen Bundesweiter Betriebskostenspiegel Heizkostenspiegel bundesweit Sanierung Mollerstraße Abwasser Doku Beratungsstatistik 2008 DaMit Stiftung Die Idee Spenden oder Stiften Kontakt Shop Ich kenne meine Rechte Sie auch Sie sind hier Mietrecht Urteile andere Gerichte Heizpflicht Urteile Bundesgerichtshof Urteile andere Gerichte Befristete Mietverträge Hartz IV Fotografierrecht Grillen Heizpflicht Kaution Schneebeseitigungspflicht Wohnkosten FAQ Merkblätter Download Formulare Archiv Heizpflicht des Vermieters Ist der Vermieter für die Beheizung der Wohnung verantwortlich muss er durch entsprechende Einstellung der Heizungsanlage dafür sorgen dass die im Mietvertrag festgelegte Mindesttemperatur während der Heizperiode gewährleistet ist Bei fehlender vertraglicher Regelung erfüllt der Vermieter seine Heizpflicht nur dann wenn er während der üblichen Tagesstunden 6 00 bis 23 00 Uhr bzw 24 00 Uhr so das AG Hamburg eine Temperatur von mindestens 20 22 Cº gewährleistet Die Heizperiode beginnt bei fehlender vertraglicher Regelung grundsätzlich am 01 Oktober und endet am 30 April eines Jahres Außerhalb der vorgenannten Tagesstunden sollte eine Temperatur von mindestens 18 Cº so das LG Berlin erreicht werden können Ausnahmsweise kann der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode verpflichtet sein die Heizung in Betrieb zu nehmen Insoweit vertreten die Gerichte jedoch höchst unterschiedliche Ansichten zu

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  • Kaution : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    Pressemitteilungen Veranstaltungen Archiv MieterZeitung Aktuell Archiv Darmstädter Mietspiegel Heiz Nebenkosten Hessischer Betriebskostenspiegel Bundesweiter Betriebskostenspiegel Bundesweiter Heizkostenspiegel Darmstädter Heizkostenspiegel Überhöhte Heizkosten Steuerbonus für Mieter Energieschulden Trinkwasserverordnung Klimaschutzkampagne Mitgliederbefragung Ergebnisse Gewerberaummieter Tipps Links Archiv PR Archiv News Archiv Urteil des Monats Darmstädter Mietspiegel Betriebskostenspiegel Hessen Bundesweiter Betriebskostenspiegel Heizkostenspiegel bundesweit Sanierung Mollerstraße Abwasser Doku Beratungsstatistik 2008 DaMit Stiftung Die Idee Spenden oder Stiften Kontakt Shop Ich kenne meine Rechte Sie auch Sie sind hier Mietrecht Urteile andere Gerichte Kaution Urteile Bundesgerichtshof Urteile andere Gerichte Befristete Mietverträge Hartz IV Fotografierrecht Grillen Heizpflicht Kaution Schneebeseitigungspflicht Wohnkosten FAQ Merkblätter Download Formulare Archiv Landgericht Darmstadt schützt Kautionssparbuch des Mieters Viele Mieter legen ihre vereinbarte Kaution selbst auf einem Sparbuch an und verpfänden dieses dem Vermieter Das Landgericht Darmstadt hatte in einer Entscheidung vom 13 12 04 klargestellt dass in diesen Fällen der Vermieter erst dann auf das Sparguthaben zurückgreifen darf wenn die so genannte Pfandreife eingetreten ist Bereits wenn eine Forderung des Vermieters vom Mieter bestritten wurde liegt diese nicht vor Der Vermieter darf sich in diesem Fall nur aus dem Kautionssparbuch bedienen wenn er einen entsprechenden gerichtlichen Titel zu seinen Gunsten erstritten hat Grund die Kaution diene nur dazu berechtigte Ansprüche des Vermieters zu sichern nicht aber dazu vor Austragung eines Streits über bestehende Ansprüche sich selbst aus der Kaution des Mieters zu bedienen Beschluss vom 13 12 04 Einzelrichter 11 T 11 04 Anmerkung Nach dem Gesetz darf der Vermieter nach wie vor die Kaution in bar fordern Die oben geschilderte Anlage durch den Mieter ist nur in Absprache mit dem Vermieter möglich Musste der Mieter allerdings einen Geldbetrag in bar aushändigen darf er unmittelbar mit Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter Auskunft darüber fordern wie die Kaution angelegt wurde Er darf zu diesem Zweck eine Kopie des angelegten Sparbuchs anfordern um nachzuprüfen ob die Kaution

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  • Schneebeseitigungspflicht : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    es gibt Vorgaben wann geräumt werden muss Unter der Woche beginnt der Winterdienst im Regelfall um 7 Uhr morgens an Sonn und Feiertagen um 8 oder 9 Uhr Diese Räum und Streupflicht endet normalerweise um 20 Uhr außer an Orten mit erheblichem Publikumsverkehr Zu diesen zählen beispielsweise Kinos oder Restaurants hier muss sogar nach 22 Uhr noch für Sicherheit gesorgt werden Für alle gilt Bei extremen Witterungsbedingungen muss auch mehrmals am Tag geschippt gefegt und gestreut werden selbst dann wenn Vermieter oder Mieter einem Beruf nachgehen und deshalb gar nicht zu Hause sind In diesem Fall müssen sie für Ersatz sorgen sich mit den Nachbarn absprechen oder einen Winterdienst beauftragen Die Bürgersteige vor dem Haus müssen eineinhalb Meter breit geräumt und gestreut werden damit zwei Menschen aneinander vorbeipassen Geräumte Zugänge zum Hauseingang zu den Mülltonnen oder den Garagen sollten mindestens einen halben Meter breit sein Da nicht jeder eine Schneeschippe und einen Sack Asche oder Kies zu Hause hat muss in Mehrfamilienhäusern der Vermieter Geräte und Material zur Verfügung stellen Bei Glatteis muss sofort gestreut werden bei Dauerschneefall reicht es wenn dann gefegt wird sobald es nur noch geringfügig oder gar nicht mehr schneit Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall hat der gestürzte Passant unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld wenn an der Unfallstelle die Winterpflichten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden Die wichtigsten Urteile zu Eis und Schnee Es ist der 23 Dezember zehn Uhr morgens Draußen regnet es und auf dem kalten Boden eines Grundstücks bildet sich Eis allerdings nicht flächendeckend sondern nur an einzelnen Stellen Eine Frau läuft zum Briefkasten des Hauses wirft eine Weihnachtskarte hinein auf dem Weg zurück stürzt sie Anschließend klagt sie auf Schmerzensgeld und Schadensersatz zu Unrecht wie der Bundesgerichtshof feststellte BGH VI ZR 138 11 Die Begründung Wenn nicht von einer

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  • Wohnkosten : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    Betriebskostenspiegel Heizkostenspiegel bundesweit Sanierung Mollerstraße Abwasser Doku Beratungsstatistik 2008 DaMit Stiftung Die Idee Spenden oder Stiften Kontakt Shop Ich kenne meine Rechte Sie auch Sie sind hier Mietrecht Urteile andere Gerichte Wohnkosten Urteile Bundesgerichtshof Urteile andere Gerichte Befristete Mietverträge Hartz IV Fotografierrecht Grillen Heizpflicht Kaution Schneebeseitigungspflicht Wohnkosten FAQ Merkblätter Download Formulare Archiv Begrenzung der Wohnkosten durch 10 Zuschlag auf Wohngeldwerte BSG B 4 AS 16 11 R Die Kläger bewohnen eine knapp 80 qm große Drei Zimmer Wohnung in der Nähe von Freiburg Die Kaltmiete in Höhe von 572 wird vom Jobcenter anfangs in voller Höhe übernommen allerdings verbunden mit dem Hinweis dass angemessen nur Kosten von 5 11 qm für eine 60 qm große Zwei Zimmer Wohnung wären also 306 Als das Jobcenter ab Dezember 2005 nur noch eine Kaltmiete von 306 anerkennt klagen die Mieter auf Übernahme der tatsächlichen Wohnkosten Während das Sozialgericht der Klage stattgab wurden vom Landessozialgericht nur Wohnkosten in Höhe von 446 anerkannt Zwar war nach Ansicht des Landessozialgerichts von den tatsächlichen Wohnkosten auszugehen Diese würden aber begrenzt durh die Miethöchstbeträge nach dem Wohngeldgesetz die für den Wohnort der Kläger um einen fünfprozentigen Sicherheitszuschlag zu erhöhen sein Das Bundessozialgericht hat die Entscheidung des Landessozialgerichts aufgehoben und die Sache wieder an das Landessozialgericht zurückverwiesen Das Bundessozialgericht wies in seiner Begründung dazu darauf hin dass zur Prüfung der Angemessenheit von Wohnkosten ein schlüssiges Konzept vorliegen müsse das vom Träger der Grundsicherung zu entwickeln sei Gegebenenfalls müsse das Gericht dieses Konzept nachbessern oder au fder Grundlage der vorhandenen Daten selbst entwickeln Wenn das Gericht zu dem Ergebnis komme dass ein schlüssiges Konzept weder vom Jobcenter noch vom Gericht erstellt werden könne dürfe auf die Höchstbeträge nach dem Wohngeldgesetz abgestellt werden Dabei bemängelt das Bundessozialgericht aber dass das Landessozialgericht seine Entscheidung kein schlüssiges Konzept entwickeln zu können nicht nachvollziehbar

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  • FAQ : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    zunächst der Vermieter die Reparatur ausführen lassen und dem Mieter auf Wunsch die Rechnung vorlegen Liegen die Kosten der Reparatur über der vereinbarten Obergrenze muss der Mieter sich nicht also auch nicht anteilig an den Reparaturkosten beteiligen denn dann liegt keine Kleinreparatur mehr vor Nur wenn alle oben genannten Voraussetzungen eingehalten sind und der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält muss der Mieter dem Vermieter die Reparaturkosten erstatten Die fristgemäße Kündigung Mieter und Vermieter können Mietverträge auf unbestimmte Zeit ordentlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen Die fristgemäße Kündigung berechtigt den Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe eines Kündigungsgrundes zu beenden Die dreimonatige Frist für Kündigungen des Mietvertrages durch den Mieter gilt auch für Altmietverträge auf unbestimmte Zeit die eine längere Kündigungsfrist enthalten Verträge die nach dem 01 09 2001 geschlossen worden sind dürfen für den Mieter keine längere Kündigungsfrist als drei Monate vorsehen Enthält ein Mietvertrag der vor dem 01 09 2001 abgeschlossen wurde jedoch eine individuelle Vereinbarung über eine abweichende Kündigungsfrist kann diese Vereinbarung Vorrang haben In diesen Fällen sollte man vor Ausspruch der Kündigung unbedingt eine Beratung beim örtlichen Mieterverein in Anspruch nehmen Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur mit der Angabe eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes z B Eigenbedarf kündigen Für den Vermieter gelten jedoch gestaffelte Kündigungsfristen Diese ergeben sich für Mietverträge die vor dem 01 09 2001 abgeschlossen wurden aus den vertraglichen Regelungen Ab dem 01 09 2001 gilt für Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren eine Kündigungsfrist von drei Monaten Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei weitere Monate Wenn im Mietvertrag jedoch eine andere längere Kündigungsfrist vereinbart wurde so ist diese für den Vermieter verbindlich Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig von der den kündigenden Mietvertragspartei en unterschrieben werden Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzählen soll Der Kündigende muss darüber hinaus den Zugang der Kündigung nachweisen Hierfür reicht ein Einschreiben mit Rückschein oder der Einwurf der Kündigung in den Briefkasten des Empfängers per Zeugen aus Der Mieter ist berechtigt einer fristgemäßen Kündigung zu widersprechen wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen Sollte in der Kündigung jedoch kein Hinweis auf den Kündigungswiderspruch erfolgt sein ist der Widerspruch entbehrlich und kann noch in einem etwaigen Räumungsprozess nachgeholt werden Die fristlose Kündigung Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt Das heißt die normale Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit oder ohne Einhaltung der Kündigungsfrist muss dem Mieter Vermieter unzumutbar sein Ob das der Fall ist hängt von den Umständen des Einzelfalles ab Dabei kommt es insbesondere darauf an in welchem Umfang Mieter und Vermieter ein Verschulden trifft Die möglichen fristlosen Kündigungsgründe ergeben sich aus dem Gesetz So kann eine mit der Wohnung verbundene erhebliche Gesundheitsgefährdung einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen wenn die Gefahr der Gesundheitsgefährdung konkret ist und die Wohnung dadurch praktisch unbewohnbar wird z B nachweislich überhöhte Formaldehydkonzentration gravierende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung Auch der Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung ganz oder teilweise rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters z B wenn der dem Mieter durch eine Verfügung der Stadt die Nutzung der Wohnung untersagt wird wenn die Wohnung in den Wintermonaten nur bis zu 16 C beheizbar ist wenn der Vermieter nachweislich mehrfach unbefugt die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt Aber auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch ständige Lärmbelästigungen und der Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinander folgenden Mieten kann einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen Einer fristlosen Kündigung muss grundsätzlich eine schriftliche Abmahnung vorausgehen Das heißt der Mieter muss dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Abhilfe geben Dazu muss er ihm eine angemessene Frist setzten Erst wenn diese verstrichen ist kann der Mieter fristlos kündigen Eine Abmahnung ist nur in ganz wenigen Ausnahmefällen entbehrlich Auch die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen Die Kündigungsgründe müssen so genau angegeben werden dass die andere Vertragspartei berurteilen kann ob die Vorwürfe berechtigt sind Pauschale Behauptungen reichen hierzu nicht Die Kündigungsgründe sollten darüber hinaus nachweisbar sein Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen Wenn ein Mietshaus in rechtlich selbständige Eigentumswohnungen aufgeteilt wird können die jeweiligen Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden Für die betroffenen Mieter sind die Rechte nach der erfolgten Umwandlung nur schwer durchschaubar Deshalb erhalten Sie nachfolgend die wichtigsten Hinweise die es nach der erfolgten Umwandlung zu beachten gilt Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses ändert zunächst nichts an den bestehenden Mietverhältnissen Insbesondere stellt die Umwandlung keinen Kündigungsgrund dar Wenn der Vermieter die umgewandelte Wohnung verkaufen will muss er zunächst den Mieter der jeweiligen Wohnung über dessen Vorkaufsrecht informieren Dazu reicht es aus wenn der Vermieter den Mieter über den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag informiert Ab dieser Kenntnis beginnt das Vorkaufsrecht des Mieter mit einer Frist von zwei Monaten zu laufen Der Mieter kann binnen dieser Frist entscheiden ob er in den Kaufvertrag zwischen dem Vermieter und dem Dritten eintreten möchte Hat der Mieter kein Interesse am Kauf seiner Wohnung beziehungsweise macht der Mieter keinen Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht und wird die Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft so gilt in Hessen für einige Städte eine fünfjährige Kündigungssperrfirst für den Käufer der wegen Eigenbedarf kündigen möchte Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist ist einen Kündigung wegen Eigenbedarf für den Käufer möglich Für alle anderen Städte und Gemeinden in Hessen gilt ab dem 01 09 2004 eine bundesweite Kündigungssperrfrist von drei Jahren Innerhalt dieser Zeit darf der Käufer nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen Nach Ablauf der dieser kurzen Sperrfrist ist jedoch eine Kündigung möglich Für den Beginn der Sperrfrist ist auf die Eintragung des Käufers in das Grundbuch abzustellen Ein bereits abgelaufener Teil einer vor dem 01 09 2004 bestandenen Sperrfrist wird angerechnet Makler Wohnungsvermittlung Neu Bei der Wohnungsvermittlung gilt ab sofort das Bestllerprinzip Wer den Makler bestellt muss auch seine Provision zahlen Danach muss der Mieter nur dann die Maklerprovision beazhlen wenn er den Makler selbst beauftragt hat und wenn dieser aufgrund eines bestehenden Maklervertrages mit seinem Auftraggeber eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt hat und durch diese Tätigkeit ein Mietvertrag abgeschlossen wurde Hat dagegen der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines Mieters an die Hand gegeben muss der Mieter keine Provision bezahlen Maklervertrag Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen werden er kann auch stillschweigend zustande kommen Dabei muss deutlich werden dass der Wohnungssuchende einen Vertrag schließt und bei erfolgreicher Vermittlung oder erfolgreichem Nachweis eine Vergütung fällig wird Mündliche Verträge sind unwirksam Diese gesetzlichen Regelungen zum Schutz des Mieters dürfen nicht umgangen werden Der Vermieter ist nicht berechtigt bei Abschluss des Mietvertrages festzulegen dass der Mieter die Maklercourtage übernimmt Auch derartige Vereinbarungen sind ungültig Berechtigung zum Wohnungsangebot Weitere Bedingung ist dass der Wohnungsvermittler vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten die Zustimmung erhalten hat die Wohnung anzubieten Dadurch soll verhindert werden dass der Makler Wohnungen anbietet von denen er zufällig von anderen erfahren hat oder die er aus Anzeigen in Zeitungen oder im Internet entnommen hat Tätigkeit des Maklers Der Makler muss dem Mieter entweder eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt haben Für die Nachweistätigkeit des Maklers reicht es aus wenn der Makler dem Mieter die notwendigen Kenntnisse für den Eintritt in die Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter verschafft hat Hierfür ist es grundsätzlich ausreichend dass die Adresse der Wohnung und die Adresse des Vermieters mitgeteilt wird Wurde vereinbart dass der Makler eine Vermittlungstätigkeit entfaltet so muss der Makler mit dem Vermieter verhandelt haben und auf einen Vertragsabschluss hingewirkt haben Zustandekommen des Mietvertrages aufgrund der Maklertätigkeit Durch die Tätigkeit des Maklers muss ein Mietvertrag zustande kommen Dabei bleibt der Provisionsanspruch auch dann bestehen wenn der Mieter den Vertrag nach kurzer Zeit wieder kündigt oder im Einvernehmen mit dem Vermieter wieder aufhebt Die Tätigkeit des Maklers muss für den Mietvertragsabschluss ursächlich geworden sein Ausschluss des Provisionsanspruchs Der Provisionsanspruch ist ausgeschlossen wenn die oben aufgeführten Voraussetzungen nicht vorliegen oder wenn der Makler selbst Eigentümer Verwalter Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist Der Makler bekommt auch dann keine Provision wenn durch den vermittelten Mietvertrag das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt verlängert oder erneuert wird Rückforderung der Provision Wenn der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten ist die Rückforderung des Provisionsanspruchs möglich Höhe des Provisionsanspruchs Die Maklerprovision ist auf zwei Nettomonatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt Mängel Mietminderung Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten Soweit während der Mietzeit Mängel an der Wohnung auftreten muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren und der Vermieter den Mangel sofort beseitigen Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor wenn die Mietsache so beschaffen ist dass der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann wie er es nach dem Vertrag erwarten darf Dabei spielt es keine Rolle ob den Vermieter ein Verschulden an den Schäden trifft Entscheidend ist nur dass ein Mangel vorliegt den der Mieter nicht selbst verursacht hat Als Mangel gelten auch Störungen von außen wie beispielsweise Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung oder angrenzenden Gewerbebetrieb Für den Zeitraum in dem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist kann der Mieter die Miete kürzen Voraussetzung dafür ist jedoch dass der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt hat und durch den Mangel eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegeben ist Darüber hinaus muss der Mieter den Mangel beweisen können ebenso die Tatsache dass er den Mangel nicht verschuldet hat Die Höhe der Minderungsquote ist je nach Einzelfall zu bemessen Sie wird von den Gerichten höchst unterschiedlich bewertet Daher sollte man vor einer Mietkürzung unbedingt den örtlichen Mieterverein konsultieren Die Mietminderung darf jedoch nicht rückwirkend vorgenommen werden Sie ist nur für die Zeit zulässig in welcher der Mangel auch noch fortbesteht Die Minderung kann einseitig vorgenommen werden und bedarf keiner vorherigen Zustimmung durch den Vermieter Der Mieter hat einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Instandsetzung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist Sollte der Vermieter mit der Instandsetzung des Mangels in Verzug geraten kann der Mieter dem Vermieter ankündigen dass er im Wege der sogenannten Ersatzvornahme den Mangel auf Kosten des Vermieters durch eine Fachfirma auf Kosten des Vermieters beseitigen lässt Etwaige Kosten hierfür hat der Vermieter zu tragen Diese kann der Mieter bei Nichtzahlung durch den Vermieter nach schriftlicher Ankündigung von der übernächsten Monatsmiete abziehen Mieterhöhung Der Vermieter hat im wesentlichen zwei Möglichkeiten die Miete zu erhöhen Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung wegen Modernisierung Ausgeschlossen sind einseitige Mieterhöhungen wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist oder der Mietvertrag eine Staffelmiete enthält die Miete also vertragsgemäß sowieso nach festen Zeitabständen um bestimmte Beträge erhöht wird Die Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter vom Mieter nur verlangen wenn zwischen der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und der nächsten Erhöhung mindestens 15 Monate liegen die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren 15 nicht übersteigen Kappungsgrenze die ortsübliche Miete nicht überschritten wird Mietspiegel und die Formalitäten eingehalten sind Zur Einhaltung der Formalitäten gehört u a die Textform d h der Text muss lesbar der Aussteller angegeben und der Abschluss der Erklärung erkennbar sein Eine Unterschrift ist dann nicht unbedingt erforderlich Außerdem muss das Mieterhöhungsverlangen eine Begründung enthalten Als Begründung sind nur der Mietspiegel drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten zugelassen Zur Entscheidung über die Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter mindestens zwei volle Kalendermonate Zeit lassen Erst danach muss der Mieter seine Zustimmung erklären und die höhere Miete zahlen wenn alle Voraussetzungen eingehalten sind Ist das Mieterhöhungsverlangen überhöht muss der Mieter ggf nur teilweise zustimmen Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung muss der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters verlangen sondern kann dem Mieter einfach mitteilen ob und in welchem Umfang die Miete erhöht wird Auch diese Mieterhöhung muss in Textform abgegeben werden und eine Berechnung der Höhe und Erläuterung der Gründe enthalten Voraussetzung ist die Durchführung einer Modernisierung durch den Vermieter also von Maßnahmen zur Verbesserung nicht nur Instandhaltung der Wohnung zur Einsparung von Energie oder Wasser oder bauliche Maßnahmen auf Grund gesetzlicher Vorschriften In diesem Fall darf der Vermieter die Jahresmiete um 11 der Kosten erhöhen welche für die Wohnung angefallen sind Eine Obergrenze gibt es nicht Die Erhöhung wird ab dem dritten Monat nach Eingang der Mieterhöhungserklärung wirksam wenn der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Erhöhung schon vor Ausführung der Modernisierungsarbeiten angekündigt hat Hatte der Vermieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mindestens drei Monate vor Durchführung der Modernisierung in Textform angekündigt kann er die Mieterhöhung erst neun Monate nach Abschluss der Arbeiten fordern In beiden Fällen der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht Die Kündigungserklärung muss bis zum Ende des zweiten Monats nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens abgegeben werden und wird dann zum Ende des vierten Monats nach dessen Zugang wirksam Modernisierung Unter einer Modernisierung versteht der Gesetzgeber alle Maßnahmen die der Verbesserung der Wohnung des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes dienen und zum anderen solche die zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen Ob eine bauliche Veränderung eine Wohnwertverbesserung darstellt und damit als Modernisierung bezeichnet werden kann hängt nicht vom persönlichen Geschmack des Vermieters oder Mieters ab Es kommt vielmehr darauf an ob ein Durchschnittsmieter in der jeweiligen Maßnahme eine Wohnwertverbesserung sehen würde So wird der Einbau einer Zentralheizung von Thermostatventilen von Warmwasserboilern oder Wasserzählern von Türöffnungs und Gegensprechanlagen oder von Schallschutzfenstern als Modernisierungsmaßnahme anerkannt Auch Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung stellen eine Wertverbesserung dar Werden allerdings Holzfenster gegen Kunststofffenster mit wärmedämmender Isolierverglasung ausgetauscht liegt die Wertverbesserung nur in der Isolierverglasung Derartige Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden Damit der Mieter jedoch weiß welche Maßnahmen auf ihn zukommen und mit welcher Mieterhöhung er zu rechnen hat muss der Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich und detailliert anzukündigen In der Ankündigung muss der Vermieter genau beschreiben welche Arbeiten er durchführen will welchen Umfang die Arbeiten haben wann die Arbeiten beginnen wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung aufgrund dessen zu erwarten ist Diese Angaben müssen so detailliert sein dass sich der Mieter eine genaue Vorstellung von den geplanten Maßnahmen machen kann Sind Instandhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen geplant müssen die einzelnen Tätigkeiten exakt abgegrenzt werden Handelt es sich bei der Modernisierung um Maßnahmen die eine Energie oder Wassereinsparung zum Ziel haben wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage muss der Vermieter darüber hinaus möglichst exakt darlegen wie sich im Gegenzug zur Mieterhöhung die künftigen Heizkosten entwickeln In Ausnahmefällen muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden Das Gesetz nennt vier Gründe in welchen der Mieter eine Modernisierung nicht hinnehmen muss die Bauarbeiten beeinträchtigen den Mieter derart dass dies auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist Diese Bestimmung schützt insbesondere alte und kranke Menschen für die die Belästigungen durch Lärm und Schmutz zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen können die Wohnung wird durch die geplante Maßnahme vollkommen verunstaltet da zuviel Wohnfläche verloren geht oder ein erheblicher Verlust von Licht zu erwarten ist der Mieter hat die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters schon selbst mit einem erheblichen Kostenaufwand modernisiert die zu erwartende Mieterhöhung ist für den Mieter nicht zumutbar da sich die zu erwartende Miete beispielsweise mehr als verdoppeln würde Umstände die für den Mieter eine Härte begründen sind bis zum Ablauf des Monats der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt dem Vermieter in Textform mitzuteilen Stimmt der Mieter einer Modernisierung nicht zu kann der Vermieter entweder die Modernisierung nochmals ordnungsgemäß ankündigen oder auf Duldung der Maßnahme klagen Ein Kündigungsrecht steht dem Vermieter nicht zu Klagt der Vermieter auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme muss er beweisen dass es sich bei der geplanten Maßnahme auch tatsächlich um eine Modernisierung handelt Der Mieter muss wiederum gegebenenfalls darlegen dass die Modernisierung für ihn nicht zumutbar ist Der Vermieter darf die Kosten der Modernisierung nur dann auf die Miete umlegen wenn die bauliche Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden In diesen Fällen hat der Vermieter die Möglichkeit bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt werden Dabei muss der Vermieter die durchgeführten Maßnahmen und deren Kosten auflisten sowie die jeweiligen Rechnungspositionen offen legen Er muss darlegen welcher Teil der Arbeiten zu einer Wertverbesserung geführt hat Schließlich muss er berechnen und erläutern welche Modernisierungskosten für die jeweilige Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich daraus ergibt Entspricht die Mieterhöhung diesen Voraussetzungen muss der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlen Zu unterscheiden von den Modernisierungsmaßnahmen sind die Maßnahmen die der Instandhaltung oder Instandsetzung des Hauses oder der Wohnung dienen Zwar müssen auch diese Maßnahmen grundsätzlich geduldet werden doch dürfen diese Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen Werden folglich Reparatur mit Modernisierungsarbeiten verknüpft muss bei der späteren Mieterhöhung der gesparte Reparaturkostenanteil abgezogen werden Nachmieter Viele Mieter glauben sie könnten das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist beenden wenn sie dem Vermieter drei Nachmieter präsentieren Dieses Gerücht ist ebenso weit verbreitet wie falsch Der Vermieter kann natürlich freiwillig einen Nachmieter akzeptieren und das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter beenden Verpflichtet ist er dazu aber in der Regel nicht Vielmehr ist der Mieter im Falle einer Befristung des Mietvertrags oder eines vertraglichen Verzichts auf eine Kündigung für mehrere Jahre an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden vorausgesetzt diese sind wirksam Nur in zwei Ausnahmefällen kann das Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung beendet werden Wenn dies vertraglich vereinbart ist oder der Mieter ein dringendes berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat Ein dringendes berechtigtes Interesse des Mieters ist von der Rechtsprechung bisher nur unter ganz strengen Voraussetzungen akzeptiert worden z B wenn die Wohnung wegen der zwischenzeitlichen Geburt mehrerer Kinder viel zu klein geworden ist oder der Mieter von seinem Arbeitgeber in eine weit entfernte Stadt versetzt wird Gründe die der Mieter selbst veranlasst hat z B der Bau eines Eigenheims genügen dagegen nicht Ist der Mieter ausnahmsweise zur Nachmieterstellung berechtigt kann es je nach Inhalt der Vereinbarung genügen nur einen geeigneten Nachmieter zu stellen Geeignet ist der Nachmieter wenn er bereit ist den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkung zu

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  • Merkblätter  : Mieterbund Darmstadt Region Südhessen e.V.
    2014 2013 Aktionstag 2013 Ankündigung Der Aktionstag Bilder vom Aktionstag Mietpreisbremse Aktuelles News Pressemitteilungen Veranstaltungen Archiv MieterZeitung Aktuell Archiv Darmstädter Mietspiegel Heiz Nebenkosten Hessischer Betriebskostenspiegel Bundesweiter Betriebskostenspiegel Bundesweiter Heizkostenspiegel Darmstädter Heizkostenspiegel Überhöhte Heizkosten Steuerbonus für Mieter Energieschulden Trinkwasserverordnung Klimaschutzkampagne Mitgliederbefragung Ergebnisse Gewerberaummieter Tipps Links Archiv PR Archiv News Archiv Urteil des Monats Darmstädter Mietspiegel Betriebskostenspiegel Hessen Bundesweiter Betriebskostenspiegel Heizkostenspiegel bundesweit Sanierung Mollerstraße Abwasser Doku Beratungsstatistik 2008 DaMit Stiftung Die Idee Spenden oder Stiften Kontakt Shop Ich kenne meine Rechte Sie auch Sie sind hier Mietrecht Merkblätter Urteile Bundesgerichtshof Urteile andere Gerichte FAQ Merkblätter Download Formulare Archiv Merkblätter Auf dieser Seite haben wir Ihnen Merkblätter zu verschiedenen Themen mit wichtigen und interessanten Informationen zusammengestellt Bei Interesse können Sie sich die einzelnen Dokumente anzeigen ausdrucken oder herunterladen pdf Datei Schnee Eis Streu und Räumpflichten Stromanbieter wechseln Preistreibung stoppen Heizpflicht des Vermieters 10 Punkte Checkliste für den Um und Einzug Die wichtigsten Regeln bei Modernisierung So gemietet wie gesehen Digitales Fernsehen 10 Tipps zum richtigen Heizen und Lüften Sommerzeit Grillzeit Heizkosten sparen Kündigungswiderspruch Achtung Nebenkosten Schneeräumpflicht des Mieters Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen Falls Sie den zum Anzeigen und Drucken des Dokumentes notwendigen Adobe Acrobat Reader nicht auf Ihrem PC installiert haben können

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